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Notar · Immobilienkauf und -verkauf

Haus verkaufen bei Trennung oder Scheidung: Ablauf beim Notar

Stand: Oktober 2026

Einfamilienhaus mit Ziegeldach, Fensterläden und Blumen vor dem Eingang
KI-generiertes Symbolbild

Wenn sich ein Ehepaar trennt, wird das gemeinsame Haus häufig verkauft. Gehört es beiden, müssen auch beide den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben; gehört es einem allein, kann trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein. Wer das vorher weiß und Kredit, Erlösverteilung und Auszug früh klärt, vermeidet, dass der Verkauf kurz vor dem Notartermin scheitert.

Wem gehört das Haus? Ein Blick ins Grundbuch

Ausschlaggebend ist nicht, wer den Kredit bezahlt hat, sondern wer in Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen ist. Bei Ehepaaren steht dort meist „je zur Hälfte“. Man spricht dann von Miteigentum nach Bruchteilen.

  • Beide sind Eigentümer: Über das Haus als Ganzes können nur beide gemeinsam verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Ohne die Unterschrift beider gibt es keinen Verkauf.
  • Einer ist Alleineigentümer: Er kann grundsätzlich allein verkaufen. Leben die Ehegatten aber im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, also ohne Ehevertrag, kann die Zustimmung des anderen erforderlich sein (dazu gleich).

Wann muss der Ehepartner bei Alleineigentum zustimmen?

Nach § 1365 BGB darf sich ein Ehegatte in der Zugewinngemeinschaft nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Das betrifft nicht nur Fälle, in denen jemand buchstäblich alles weggibt. Nach der Rechtsprechung genügt es in der Regel, wenn das Haus nahezu das gesamte Vermögen des verkaufenden Ehegatten ausmacht und der Käufer das weiß oder die Umstände kennt. Dass ein Kaufpreis gezahlt wird, ändert daran nichts.

Die Regel gilt bis zur Rechtskraft der Scheidung, also auch während des Trennungsjahres. Haben die Ehegatten Gütertrennung vereinbart, greift sie nicht.

Fehlt die nötige Zustimmung, ist der Vertrag schwebend unwirksam; verweigert der andere die Genehmigung, ist er endgültig unwirksam (§ 1366 BGB). Bestehen Zweifel, wird die Zustimmung des Ehegatten deshalb in der Regel vorsorglich eingeholt, etwa als Erklärung mit notariell beglaubigter Unterschrift.

Was ist, wenn ein Ehepartner dem Hausverkauf nicht zustimmt?

Der Notar beurkundet, was beide gemeinsam wollen; er kann niemanden zur Unterschrift bewegen. Bleibt die Einigung aus, gibt es nur gerichtliche Wege, für die jeder Ehegatte eine eigene Rechtsanwältin oder einen eigenen Rechtsanwalt braucht:

  • Ersetzung der Zustimmung: Bei Alleineigentum kann das Familiengericht die Zustimmung nach § 1365 Abs. 2 BGB ersetzen, wenn der Verkauf einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht und der andere ohne ausreichenden Grund ablehnt.
  • Teilungsversteigerung: Bei Miteigentum kann jeder Miteigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 BGB). Notfalls geschieht das durch Zwangsversteigerung beim Amtsgericht (§ 753 BGB, § 180 ZVG). Der andere Ehegatte kann eine einstweilige Einstellung beantragen, etwa wenn das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet ist (§ 180 Abs. 3 ZVG). Ist der Hausanteil fast das ganze Vermögen des Antragstellers, kann auch hier die Zustimmung des Ehegatten nötig sein (BGH, Beschluss vom 14.6.2007, V ZB 102/06).

Für beide ist die Versteigerung meist nur der letzte Ausweg.

Ob einer den anderen auszahlt, statt zu verkaufen, ist eine eigene Frage. Eine solche Übernahme wird typischerweise in einer Scheidungsfolgenvereinbarung zusammen mit Unterhalt und Zugewinn geregelt.

Wie läuft der Verkauf beim Notar ab?

Haben sich beide geeinigt, läuft der Kaufvertrag im Grundsatz wie jeder andere Immobilienkauf, mit einigen Besonderheiten.

  1. Daten und Unterlagen: Beide Verkäufer geben ihre Daten an, einschließlich getrennter Kontoverbindungen, wenn der Erlös aufgeteilt werden soll.
  2. Entwurf: Der Notar sendet den Vertragsentwurf an alle Beteiligten, die Verbraucher sind. Das soll in der Regel zwei Wochen vor dem Termin geschehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG); in dieser Zeit kann jeder Ehegatte den Entwurf auch anwaltlich prüfen lassen.
  3. Beurkundung: Beide Verkäufer müssen nicht gemeinsam am Tisch sitzen. Wer nicht kommen kann oder möchte, kann sich vertreten lassen und später genehmigen. Wie das geht, erklärt die Seite Verkäufer kann nicht zum Notartermin.
  4. Vollzug: Der Notar holt die Löschungsunterlagen der Bank ein, überwacht die Fälligkeit und veranlasst die Umschreibung. Den Ablauf nach der Unterschrift beschreibt der Beitrag Grundbucheintrag nach dem Notartermin.

Was passiert mit dem Kredit?

Meist haften beide Ehegatten für das Darlehen als Gesamtschuldner, und im Grundbuch steht eine Grundschuld der Bank. Beim Verkauf wird das Darlehen in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst: Der Käufer zahlt den von der Bank genannten Ablösebetrag direkt an die Bank, die dafür die Löschung der Grundschuld bewilligt. Erst der Rest fließt an die Verkäufer.

Bei Darlehen mit fester Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe sollten beide Ehegatten früh bei der Bank erfragen, weil sie den verbleibenden Erlös schmälert. Mehr dazu auf der Seite Haus verkaufen mit laufendem Kredit.

Wie wird der Erlös aufgeteilt?

Im Kaufvertrag kann geregelt werden, dass der Restkaufpreis nach Ablösung der Bank an beide Verkäufer getrennt auf ihre eigenen Konten gezahlt wird, etwa je zur Hälfte entsprechend den Miteigentumsanteilen. Das verhindert, dass das Geld auf ein gemeinsames Konto fließt, über das dann neuer Streit entsteht.

Sind sich die Ehegatten über die Verteilung noch nicht einig, kann der streitige Teil auf einem Notaranderkonto verwahrt werden, bis beide gemeinsam eine Auszahlung anweisen oder ein Gericht entschieden hat. Das ist nur zulässig, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und eine klare schriftliche Verwahrungsanweisung vorliegt (§ 57 BeurkG). Der Notar entscheidet den Streit nicht, er hält das Geld nur neutral fest.

Wichtig: Die Aufteilung des Kaufpreises ist nicht dasselbe wie der Zugewinnausgleich. Für den Zugewinn kommt es auf das gesamte Vermögen beider Ehegatten an, und zwar zum Zeitpunkt, zu dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB). Wer den Hauserlös halbiert, hat den Zugewinn damit noch nicht erledigt, es sei denn, das wird ausdrücklich vereinbart.

Steuern: Was sollte vorab geprüft werden?

Übernimmt ein Ehegatte das Haus vom anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an, solange die Ehe besteht oder wenn es um die Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung geht (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG).

Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Wer vor dem Verkauf ausgezogen ist, kann die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen verlieren (BFH, Urteil vom 14.2.2023, IX R 11/21). Das sollte vorab ein Steuerberater prüfen; der Notar berät nicht steuerlich.

Beispiel: Julia und Stefan verkaufen ihr Reihenhaus

Beispiel (fiktiv): Julia und Stefan haben 2019 ein Reihenhaus in Lorsch gekauft und sind je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen. Seit dem Frühjahr leben sie getrennt; Stefan ist ausgezogen. Beide möchten verkaufen. Ein Käufer ist gefunden.

  • Der Ablösebetrag der Bank wird direkt aus dem Kaufpreis gezahlt.
  • Über die Hälfte des Rests sind sie sich einig, über einen Betrag von 20.000 Euro nicht: Julia hat nach ihrer Ansicht mehr in das Haus eingezahlt. Diesen Betrag weisen sie dem Notar zur Verwahrung auf einem Anderkonto an; den übrigen Erlös erhalten beide getrennt auf ihre Konten.
  • Weil Stefan nicht mehr im Haus wohnt und der Kauf erst sieben Jahre zurückliegt, lässt er vor dem Termin von einer Steuerberaterin prüfen, ob auf seinen Anteil Einkommensteuer anfällt.
  • Wie die 20.000 Euro und der Zugewinn verteilt werden, klären beide mit jeweils eigener Anwältin.
  • Stefan kann am Beurkundungstermin nicht teilnehmen. Julia und der Käufer unterschreiben den Kaufvertrag, Julia handelt dabei für Stefan vorbehaltlich seiner Genehmigung. Stefan genehmigt den Vertrag einige Tage später mit notariell beglaubigter Unterschrift.

Wenn ein Makler beteiligt ist

Ein Makler kann vorab klären, wer im Grundbuch steht und ob ein Ehegatte allein verkauft, und die Kontaktdaten beider Ehegatten früh weitergeben, damit der Entwurf beide gleichzeitig erreicht.

Welche Rolle hat der Notar?

Der Notar ist unparteiisch. Er erklärt beiden Ehegatten und dem Käufer, was der Vertrag bedeutet, vertritt aber keinen Ehegatten gegen den anderen. Wer wissen will, ob eine Verteilung für ihn günstig ist oder wie er seine Position durchsetzt, braucht eine eigene Rechtsanwältin oder einen eigenen Rechtsanwalt.

Bei einem Anwaltsnotar gilt zudem: Wer ihn als Notar für den Verkauf beauftragt, kann ihn in derselben Sache nicht zugleich als Anwalt für einen Ehegatten beauftragen (§ 45 BRAO, § 3 BeurkG).

Checkliste: Was Sie vorbereiten können

  • Aktueller Grundbuchauszug: Wer ist Eigentümer, zu welchen Anteilen?
  • Güterstand klären: Gibt es einen Ehevertrag mit Gütertrennung?
  • Darlehensverträge und aktueller Ablösebetrag der Bank, möglichst mit Angabe einer Vorfälligkeitsentschädigung
  • Getrennte Kontoverbindungen beider Verkäufer
  • Absprache über die Verteilung des Erlöses oder Angabe, welcher Betrag streitig ist
  • Termin für Auszug und Übergabe an den Käufer: Wer räumt bis wann?
  • Bei Kauf vor weniger als zehn Jahren: steuerliche Prüfung
  • Kontaktdaten beider Ehegatten und gegebenenfalls ihrer Anwälte für den Entwurfsversand

Das Wichtigste in Kürze

  • Gehört das Haus beiden, müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen.
  • Bei Alleineigentum kann in der Zugewinngemeinschaft die Zustimmung des anderen Ehegatten nötig sein (§ 1365 BGB), auch während der Trennung.
  • Der Kredit wird in der Regel direkt aus dem Kaufpreis abgelöst; der Rest kann getrennt an beide gezahlt werden.
  • Streitige Beträge können neutral beim Notar verwahrt werden; die Aufteilung ersetzt nicht den Zugewinnausgleich.
  • Ohne Einigung bleiben nur gerichtliche Wege; dafür braucht jede Seite eine eigene anwaltliche Vertretung.

Häufige Fragen

Kann ich das Haus ohne Zustimmung meines Ehepartners verkaufen? Bei gemeinsamem Eigentum nicht. Bei Alleineigentum oft ja, es sei denn, Sie leben in Zugewinngemeinschaft und das Haus ist nahezu Ihr gesamtes Vermögen. Dann ist die Einwilligung des anderen Ehegatten erforderlich.

Kann der Notar entscheiden, wem wie viel zusteht? Nein. Der Notar setzt um, was beide vereinbaren, und kann einen streitigen Betrag neutral verwahren. Über einen Streit entscheidet am Ende das Gericht.

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Quellen

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.