Notarvertrag-Entwurf prüfen: So lesen Sie den Immobilienkaufvertrag

Stand: Oktober 2026

Den Entwurf des Kaufvertrags erhalten Sie vor dem Notartermin, damit Sie ihn in Ruhe lesen und Fragen sammeln können. Schließt ein Verbraucher den Vertrag mit einem Unternehmer, etwa beim Kauf vom Bauträger, soll der Notar den Text in der Regel zwei Wochen vorher zur Verfügung stellen. Wichtig ist, dass alles, was Sie vereinbart haben, auch im Vertrag steht, denn mündliche Nebenabreden sind unwirksam.

Warum Sie den Entwurf vorab bekommen

Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, sie über die rechtliche Tragweite belehren und das Vereinbarte klar formulieren (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Das gelingt am besten, wenn alle den Text vorher kennen.

Die Zwei-Wochen-Regel gilt nur für Verbraucherverträge. § 17 Abs. 2a BeurkG schützt Verbraucher, die mit einem Unternehmer einen Grundstückskaufvertrag schließen, gleich ob sie kaufen oder verkaufen. Unternehmer ist zum Beispiel ein Bauträger, ein Wohnungsunternehmen oder eine Immobiliengesellschaft. In diesem Fall gilt:

• Der beabsichtigte Vertragstext kommt vom beurkundenden Notar oder seinem Sozius, nicht etwa vom Makler oder vom Verkäufer.
• Das soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung geschehen.
• Wird die Frist unterschritten, sind die Gründe in der Urkunde anzugeben.

Die Frist steht nicht zur Disposition der Beteiligten. Ein bloßer Wunsch, schneller zu beurkunden, genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Eine Verkürzung setzt einen sachlichen Grund im Einzelfall voraus (Urteil vom 07.02.2013, III ZR 121/12).

Verkaufen Privatleute an Privatleute, gilt diese feste Frist nicht. Ob ein privater Vermieter im Einzelfall Unternehmer ist, hängt von den Umständen ab. In der Praxis erhalten aber auch private Käufer und Verkäufer den Entwurf in aller Regel vorab und mit ausreichendem Vorlauf.

Die wichtigsten Abschnitte und worauf Sie achten sollten

Mängel: Was „gekauft wie gesehen“ bedeutet

Bei gebrauchten Häusern und Wohnungen werden Ansprüche wegen Sachmängeln häufig ausgeschlossen. Das ist zulässig, hat aber Grenzen. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen, kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen (§ 444 BGB).

Was Ihnen besonders wichtig ist, gehört deshalb ausdrücklich in den Vertrag, etwa „Die Heizung wurde 2022 erneuert“. Bekannte Mängel sollten ebenfalls offen benannt werden. Das schafft Klarheit für beide Seiten.

Inventar und Einbauküche gesondert ausweisen

Werden eine Einbauküche, eine Markise oder Gartenmöbel mitverkauft, wird dafür üblicherweise ein eigener Betrag genannt. Auf diesen Teil fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Der Betrag muss aber dem tatsächlichen Wert entsprechen, denn das Finanzamt kann ihn prüfen. Eine Liste der Gegenstände als Anlage vermeidet spätere Missverständnisse darüber, was bleibt.

Nebenabreden gehören in die Urkunde

Beim Grundstückskauf muss der gesamte Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt auch für Nebenabreden, zum Beispiel einen früheren Einzug, eine Zahlung „unter der Hand“ oder eine Reparaturzusage.

Fehlt eine solche Abrede in der Urkunde, ist sie formunwirksam. Im ungünstigsten Fall kann der ganze Vertrag unwirksam sein, bis zur Eintragung im Grundbuch. Wird ein niedrigerer Preis beurkundet als vereinbart, ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nichtig, und es drohen steuer- und strafrechtliche Folgen. Sprechen Sie daher alles, was vereinbart ist, vor dem Termin an.

Fragen notieren, Änderungen vor dem Termin klären

Markieren Sie beim Lesen alles, was Sie nicht verstehen oder was von Ihren Absprachen abweicht. Senden Sie Fragen und Änderungswünsche möglichst früh an das Notariat, damit der Entwurf rechtzeitig angepasst werden kann.

Änderungen am Vertrag setzen voraus, dass beide Seiten zustimmen. Der Notar formuliert ausgewogen und erläutert die Regelungen beiden Seiten gleichermaßen. Er ist unparteiisch und vertritt keine Seite. Wer eine Prüfung allein im eigenen Interesse wünscht, etwa zur Verhandlung einzelner Klauseln, wendet sich an einen Rechtsanwalt. Der beurkundende Notar kann diese Rolle nicht übernehmen.

Im Termin liest der Notar den Vertrag vor und erläutert ihn. Fragen können Sie auch dann noch stellen, und kleinere Änderungen sind möglich. Wie Sie den Termin selbst vorbereiten, steht unter Notartermin vorbereiten.

Beispiel: Kauf vom Unternehmer

Familie Novak (fiktiv) kauft ein saniertes Reihenhaus von einer Immobilien-GmbH. Den Entwurf erhält sie vom Notariat zwei Wochen vor dem Termin. Beim Lesen fallen ihr drei Punkte auf:

1. Die Einbauküche ist im Vertrag nicht erwähnt, obwohl sie nach der Absprache bleiben soll.
2. Als Übergabetermin ist nur „nach Kaufpreiszahlung“ genannt. Die Familie muss ihre Mietwohnung aber zu einem festen Datum kündigen.
3. In Abteilung II steht ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn, das sie nicht kannte.

Die Familie schickt die Punkte vorab ans Notariat. Die Küche wird mit Betrag aufgenommen, die Übergabe nach Absprache mit der Verkäuferin konkretisiert. Das Wegerecht erläutert der Notar im Termin beiden Seiten: was es bedeutet und dass es nach dem Vertrag bestehen bleibt.

Checkliste für das Lesen

• Namen, Anteile und Anschriften geprüft
• Objekt mit Garage, Stellplatz und Keller vollständig beschrieben
• Grundbuchauszug mit allen Eintragungen gelesen
• Kaufpreis und Inventarliste stimmen mit den Absprachen überein
• Zahlungsfrist mit der Bank abgestimmt
• Übergabetermin und Zustand bei Übergabe geregelt
• Bekannte Mängel und wichtige Eigenschaften festgehalten
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan gelesen
• Alle Nebenabreden stehen im Vertrag
• Fragen schriftlich an das Notariat geschickt

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Verbraucherverträgen mit einem Unternehmer soll der Notar den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin selbst zur Verfügung stellen.
• Zwischen Privatleuten gilt diese Frist nicht, der Entwurf kommt aber meist trotzdem rechtzeitig vorab.
• Prüfen Sie besonders Objekt, Belastungen, Fälligkeit, Übergabe und Mängelregelung.
• Inventar wie eine Einbauküche wird gesondert und realistisch ausgewiesen.
• Alles Vereinbarte muss in die Urkunde; nicht beurkundete Nebenabreden sind formunwirksam.

Häufige Fragen

Kann ich auf die Zwei-Wochen-Frist verzichten? Nein. Sie steht nicht zur Disposition der Beteiligten. Eine Verkürzung ist nur mit einem sachlichen Grund im Einzelfall möglich, der in der Urkunde vermerkt wird.

Darf der Makler mir den Entwurf schicken? Er kann ihn weiterleiten. Bei Verbraucherverträgen soll der Text aber vom Notar selbst zur Verfügung gestellt werden; die Zusendung durch den Makler ersetzt das nicht.

Was kostet es, wenn der Entwurf geändert wird? Der Entwurf und Änderungen vor der Beurkundung sind mit der Beurkundungsgebühr abgegolten. Kommt es nicht zur Beurkundung, können Gebühren für den Entwurf anfallen.

Kann der Notar mir sagen, ob der Preis angemessen ist? Nein. Die wirtschaftliche Bewertung gehört nicht zu seinen Aufgaben. Dafür kommen etwa ein Sachverständiger oder Ihre Bank in Betracht.

Quellen

• BeurkG § 17
• BGB §§ 311b, 444, 566, 117, 14, 310 Abs. 3
• BGH, Urteil vom 07.02.2013, III ZR 121/12 (Zwei-Wochen-Frist nicht disponibel)
• BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14 (Rücktrittsrecht rechtfertigt keine Fristunterschreitung) – ,1840
• GNotKG Vorbemerkung 2.1.3, KV 21300 ff. (vorzeitige Beendigung)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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