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Grundschuld löschen nach abbezahltem Kredit: Ablauf und Kosten
Ist Ihr Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt, verschwindet die Grundschuld nicht von selbst aus dem Grundbuch. Für die Löschung brauchen Sie die Löschungsbewilligung der Bank und Ihre eigene, öffentlich beglaubigte Zustimmung. Beides wird beim Grundbuchamt eingereicht. Die Kosten liegen bei einer Grundschuld von 150.000 Euro meist bei wenigen hundert Euro.
Warum bleibt die Grundschuld nach der Tilgung stehen?
Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht am Grundstück. Anders als eine Hypothek hängt sie rechtlich nicht vom Bestand des Darlehens ab. Ist der Kredit bezahlt, besteht die Grundschuld deshalb weiter. Sichert sie keine weiteren Forderungen, muss die Bank sie nach dem Sicherungsvertrag zurückgeben, in der Regel durch eine Löschungsbewilligung.
Gelöscht wird sie im Grundbuch nur, wenn jemand die Löschung beantragt. Das Grundbuchamt wird nicht von sich aus tätig.
Was für die Löschung benötigt wird
| Unterlage | Von wem | Form |
|---|---|---|
| Löschungsbewilligung | Bank als eingetragene Gläubigerin | Beglaubigt oder, bei Sparkassen und anderen öffentlich-rechtlichen Instituten, mit Siegel (§§ 19, 29 GBO) |
| Zustimmung zur Löschung und Löschungsantrag | Alle Eigentümer des Grundstücks | Unterschrift öffentlich beglaubigt (§§ 27, 29 GBO) |
| Grundschuldbrief im Original | Bank, sofern ein Brief erteilt wurde | Muss vorgelegt werden |
Löschungsbewilligung: Nach der letzten Rate schicken Banken die Bewilligung häufig von sich aus, sonst auf Anfrage. Ein Entgelt der Bank allein für die Erteilung der Löschungsbewilligung hat der Bundesgerichtshof in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam gehalten (Urteil vom 07.05.1991, XI ZR 244/90).
Zustimmung des Eigentümers: Eine Grundschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden (§ 27 GBO). Bei Ehepaaren mit gemeinsamem Eigentum unterschreiben beide. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt sein. Das übernimmt der Notar; in Hessen beglaubigen auch die Ortsgerichte Unterschriften. Mehr dazu im Beitrag Unterschrift beglaubigen lassen.
Grundschuldbrief: Ob ein Brief existiert, steht im Grundbuch. Bei einer Buchgrundschuld gibt es keinen. Bei einer Briefgrundschuld muss das Original vorgelegt werden. Ist es verloren, ist zunächst ein gerichtliches Aufgebotsverfahren nötig. Was dann gilt, erklärt unser Beitrag Grundschuldbrief verloren.
Ablauf in vier Schritten
- Unterlagen sammeln: Löschungsbewilligung der Bank, gegebenenfalls Grundschuldbrief, Ausweis aller Eigentümer. Hilfreich ist ein aktueller Grundbuchauszug oder zumindest die Angabe von Grundbuchbezirk und Blattnummer.
- Beglaubigung: Alle Eigentümer unterschreiben die Zustimmung und den Löschungsantrag vor der beglaubigenden Stelle, in der Regel dem Notar. Bringen Sie einen gültigen Ausweis mit und unterschreiben Sie erst im Termin.
- Einreichung: Der Notar reicht die Erklärungen auf Wunsch elektronisch beim Grundbuchamt ein und prüft vorab, ob sie eintragungsfähig sind.
- Löschung: Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld und schickt eine Eintragungsnachricht. Die Bearbeitungsdauer hängt vom Grundbuchamt ab.
Ein Tipp aus der Praxis: Fragen Sie die Bank auch nach der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldurkunde, die sie damals erhalten hat. Mit der Grundschuld war häufig ein Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung verbunden. Welche Bedeutung ein solches Anerkenntnis haben kann, zeigt der Beitrag Kredit verjährt.
Was kostet die Löschung?
Die Kosten richten sich nach dem GNotKG. Maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Nennbetrag der Grundschuld, nicht die zuletzt noch offene Restschuld (§ 53 GNotKG).
Beispiel: Frau und Herr Petersen (fiktiv) haben ihr Darlehen getilgt. Im Grundbuch steht eine Buchgrundschuld über 150.000 Euro. Die Bank hat eine Löschungsbewilligung und eine vorformulierte Zustimmungserklärung mit Löschungsantrag geschickt. Beide Eigentümer unterschreiben diese Erklärung beim Notar, der sie anschließend beim Grundbuchamt einreicht.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Notar: Beglaubigung der Zustimmung mit Löschungsantrag | Festgebühr, KV 25101 GNotKG | 20,00 € |
| Notar: Übermittlung an das Grundbuchamt | Festgebühr, KV 22124 GNotKG | 20,00 € |
| Umsatzsteuer 19 % | 7,60 € | |
| Grundbuchamt: Löschung in Abteilung III | 0,5-Gebühr aus 150.000 € (Tabelle B: 354 €) | 177,00 € |
| Summe | 224,60 € |
Dazu kommen beim Notar Auslagen. Soll der Notar die Erklärung erst entwerfen, entsteht statt der Festgebühren eine Entwurfsgebühr nach dem Grundschuldbetrag. Sie liegt im Beispiel bei bis zu 177 Euro zuzüglich einer kleinen Gebühr für elektronische Daten. Alle Beträge sind Beispielwerte zuzüglich Auslagen; verbindlich ist die Kostenberechnung im Einzelfall.
Wer trägt die Kosten? Bei der Löschung nach Tilgung in der Regel Sie als Eigentümer. Beim Verkauf trägt die Löschungskosten meist der Verkäufer, weil er dem Käufer ein lastenfreies Grundstück schuldet.
Löschen oder stehen lassen?
Manche Eigentümer lassen die Grundschuld bewusst stehen, um Kosten zu sparen oder sie später erneut zu nutzen. Beides kann im Einzelfall passen. Die Abwägung sieht so aus:
| Stehen lassen | Löschen |
|---|---|
| Sinnvoll, wenn bald ein neues Darlehen bei derselben Bank geplant ist, etwa für eine Modernisierung. Dann können die Kosten einer neuen Grundschuld entfallen. | Das Grundbuch ist „aufgeräumt“. Verkauf, Schenkung oder Erbfall laufen ohne Zusatzschritt. |
| Eine Abtretung an eine andere Bank ist möglich, wird aber nicht von jeder Bank akzeptiert. | Kein Risiko, dass Löschungsbewilligung oder Grundschuldbrief über die Jahre verloren gehen. |
| Unterlagen müssen sicher aufbewahrt werden; bei späterem Verkauf muss die Löschung ohnehin erfolgen. | Einmalige Kosten wie im Beispiel. |
Hinzu kommen Sonderfälle. Übertragen Eltern ihr Haus an die Kinder und behalten sich ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vor, kann eine stehen gebliebene Grundschuld problematisch werden. Wird sie später für einen neuen Kredit der Kinder genutzt und nicht bedient, kann eine Zwangsversteigerung im schlimmsten Fall das Nutzungsrecht der Eltern gefährden. Hier wird die Rangfolge im Grundbuch vor der Übertragung geklärt; mehr dazu im Beitrag Haus an die Kinder übertragen.
Wichtig für die Entscheidung ist außerdem die Sicherungsvereinbarung mit Ihrer Bank. Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld absichert. Erfasst sie auch andere Kredite, etwa einen Dispositionskredit, kann die Bank die Grundschuld unter Umständen weiter als Sicherheit halten.
Was beim Verkauf vom Kaufpreis übrig bleibt, rechnen Sie im kostenlosen Kurs Immobilie verkaufen nach.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Grundschuld bleibt nach der Tilgung im Grundbuch, bis ihre Löschung beantragt wird.
- Nötig sind die Löschungsbewilligung der Bank, die öffentlich beglaubigte Zustimmung aller Eigentümer und gegebenenfalls der Grundschuldbrief.
- Die Kosten richten sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld; bei 150.000 Euro im Beispiel rund 225 Euro zuzüglich Auslagen.
- Stehen lassen kann sinnvoll sein, wenn bald ein neues Darlehen bei derselben Bank geplant ist.
- Unterlagen nach der Tilgung nicht jahrelang liegen lassen: Verlorene Grundschuldbriefe verzögern spätere Verkäufe erheblich.
Häufige Fragen
Muss ich persönlich zum Notar? In der Regel ja, denn der Notar muss Ihre Identität feststellen und bestätigen, dass die Unterschrift von Ihnen stammt. Der Termin ist meist kurz.
Was passiert, wenn die Bank nicht mehr existiert? Dann ist zu klären, welches Institut ihre Rechte übernommen hat, zum Beispiel nach einer Fusion. Die Löschungsbewilligung erteilt der heutige Rechtsnachfolger.
Wie lange dauert die Löschung? Die Beglaubigung ist meist in einem Termin erledigt. Wie schnell das Grundbuchamt danach löscht, hängt von seiner Auslastung ab.
Kann ich die Grundschuld beim Verkauf einfach mitlöschen lassen? Ja. Beim Verkauf holt der Notar die Löschungsunterlagen in der Regel selbst bei der Bank ein, und die Löschung wird mit dem Kaufvertrag abgewickelt. Mehr dazu im Beitrag Nach dem Notartermin.
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Grundbuch, Grundschuld und Kaufvertrag verständlich erklärt: der kostenlose Kurs bei „ROHDE WISSEN.“ zum Immobilienkauf.
Quellen
- GBO §§ 13, 19, 27, 29, 41, 42
- BGB §§ 875, 1192
- GNotKG § 53, KV 14140, 22124, 24102, 25100, 25101, Vorbemerkung 2.4.1
- BGH, Urteil vom 07.05.1991, XI ZR 244/90 (Entgelt für Löschungsbewilligung)
- Bundesnotarkammer/notar.de: „Kredit abbezahlt – und jetzt?“ (15.09.2025)
- notar.de: „Grundschuld löschen: Was nach der Kreditrückzahlung zu tun ist“ (12.03.2025)
- Hessisches Ministerium der Justiz und für den Rechtsstaat, Faltblatt „Das Ortsgericht“ (Stand Mai 2026)
Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.