Haus verkaufen mit laufendem Kredit: Ablösung über den Notar

Stand: Oktober 2026

Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung auch dann verkaufen, wenn das Darlehen noch läuft. Der Käufer zahlt dann einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank, die im Gegenzug die Grundschuld freigibt. Der Notar koordiniert diesen Ablauf so, dass der Käufer ein lastenfreies Grundstück erhält und Ihre Bank ihr Geld, bevor die Sicherheit wegfällt.

Warum die Bank beim Verkauf mitreden muss

Ihr Darlehen ist in aller Regel durch eine Grundschuld im Grundbuch gesichert (Abteilung III). Der Käufer möchte das Grundstück ohne diese Belastung erwerben. Gelöscht werden kann die Grundschuld aber nur mit einer Löschungsbewilligung Ihrer Bank (§ 19 GBO) und Ihrer Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO).

Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung nur, wenn sie ihr Geld erhält. Der Käufer wiederum zahlt nur, wenn sicher ist, dass die Grundschuld anschließend gelöscht wird. Diesen Widerspruch löst der Notar über eine sogenannte Treuhandauflage.

Ist Ihr Kredit dagegen schon vollständig getilgt, ist der Weg einfacher. Das erklärt der Beitrag Grundschuld löschen nach abbezahltem Kredit.

Was eine Treuhandauflage ist

Nach der Beurkundung fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an. Die Bank schickt sie ihm mit einer Anweisung: Er darf die Unterlagen nur verwenden, wenn ein bestimmter Ablösebetrag an sie gezahlt ist. Das ist die Treuhandauflage. Der Notar darf einen solchen Auftrag nur annehmen, wenn er einer ordnungsgemäßen Abwicklung und dem Sicherungsinteresse aller Beteiligten entspricht (§ 57 Abs. 6, Abs. 3 BeurkG).

Der Ablösebetrag wird dann Teil der Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer überweist ihn direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie. Sobald die Bank den Eingang bestätigt, reicht der Notar die Löschung beim Grundbuchamt ein. Ein Notaranderkonto ist dafür in der Regel nicht nötig, weil die Zahlung unmittelbar an die Bank gesichert über die Auflage läuft.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Vor dem Notartermin: Sie informieren Ihre Bank über den geplanten Verkauf und klären, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dem Notar nennen Sie Bank und Ansprechpartner.
2. Kaufvertrag: Der Vertrag regelt, dass Ihre Grundschulden gelöscht werden und der Käufer den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank zahlt. Sie stimmen der Löschung bereits in der Urkunde zu.
3. Löschungsunterlagen: Der Notar fordert die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank an. Die Bank nennt einen Ablösebetrag, meist tagesgenau berechnet und befristet.
4. Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle vereinbarten Voraussetzungen vor, teilt der Notar Käufer und Verkäufer mit, welcher Betrag an die Bank und welcher an Sie geht.
5. Zahlung und Löschung: Der Käufer zahlt. Nach Bestätigung der Bank stellt der Notar den Löschungsantrag, später den Antrag auf Eigentumsumschreibung. Für Grundstücke in Bensheim, Einhausen, Heppenheim, Lautertal, Lorsch und Zwingenberg ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bensheim zuständig.

Was nach dem Termin sonst noch geschieht, etwa Vormerkung und Grunderwerbsteuer, beschreibt der Beitrag Nach dem Notartermin.

Vorfälligkeitsentschädigung: früh mit der Bank sprechen

Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlt, schuldet der Bank häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll den Schaden ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht (§§ 490 Abs. 2, 502 BGB). Der Verkauf der Immobilie gilt dabei als berechtigtes Interesse, das die vorzeitige Rückzahlung erlaubt.

Ob und in welcher Höhe eine Entschädigung anfällt, hängt vom Einzelfall ab, etwa von Restschuld, Zinsniveau und verbleibender Zinsbindung. Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in der Regel an:

• bei Darlehen mit veränderlichem Zins (Kündigung mit drei Monaten Frist, § 489 Abs. 2 BGB),
• wenn seit der vollständigen Auszahlung oder der letzten Zinsvereinbarung mehr als zehn Jahre vergangen sind (Kündigung mit sechs Monaten Frist, § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB),
• bei Verbraucherdarlehen unter bestimmten Umständen, wenn der Vertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der Notar berechnet die Entschädigung nicht und prüft sie nicht. Bei Zweifeln an der Höhe kommen eine Verbraucherzentrale oder ein Rechtsanwalt in Betracht. Planen Sie den Betrag frühzeitig ein, denn er erhöht den Ablösebetrag.

Wie der Käufer schon vor der Umschreibung finanziert

Der Käufer braucht in der Regel selbst ein Darlehen. Seine Bank zahlt erst aus, wenn auch sie eine Grundschuld am Kaufobjekt hat. Zu diesem Zeitpunkt sind aber noch Sie Eigentümer. Deshalb enthält der Kaufvertrag meist eine Belastungsvollmacht (auch Finanzierungsvollmacht): Sie erlauben dem Käufer, schon vor dem Eigentumswechsel eine Grundschuld für seine Bank eintragen zu lassen.

Damit Sie dabei kein Risiko eingehen, wird die Vollmacht üblicherweise eingeschränkt:

• Die Bank des Käufers darf die Grundschuld bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur als Sicherheit für Beträge verwenden, die sie tatsächlich auf den Kaufpreis gezahlt hat.
• Die Auszahlung erfolgt zuerst an Ihre abzulösende Bank, im Übrigen an Sie.
• Sie übernehmen keine persönliche Haftung und keine Kosten für die neue Grundschuld.
• Die Grundschuld wird bei dem Notar bestellt, der den Kaufvertrag beurkundet hat.

Häufig stehen die neue Grundschuld des Käufers und die alte Grundschuld Ihrer Bank für kurze Zeit nebeneinander im Grundbuch. Mit der Löschung Ihrer Grundschuld rückt die Grundschuld des Käufers im Rang nach vorn. Die Kosten der neuen Grundschuld trägt der Käufer.

Stolpersteine aus der Praxis

Kaufpreis deckt die Restschuld nicht: Reicht der Kaufpreis einschließlich Vorfälligkeitsentschädigung nicht aus, gibt die Bank die Grundschuld nur frei, wenn die Differenz aus anderen Mitteln gezahlt wird. Das sollte vor dem Termin geklärt sein.

Grundschuld sichert weitere Kredite: Die Sicherungsvereinbarung mit Ihrer Bank kann auch andere Forderungen erfassen, etwa einen Dispositions- oder Geschäftskredit. Dann kann der Ablösebetrag höher ausfallen als erwartet.

Briefgrundschuld: Ist im Grundbuch eine Briefgrundschuld eingetragen, muss die Bank den Grundschuldbrief mit vorlegen. Ist er verloren, verzögert sich der Verkauf erheblich; siehe Grundschuldbrief verloren.

Ablösebetrag läuft ab: Die Angabe der Bank gilt meist bis zu einem bestimmten Datum. Verzögert sich die Zahlung, fordert der Notar einen aktualisierten Betrag an.

Neuer Kauf mit derselben Bank: Kaufen Sie gleichzeitig eine neue Immobilie, fragen manche Verkäufer ihre Bank nach einem Austausch der Sicherheit. Ob die Bank sich darauf einlässt, ist Verhandlungssache.

Beispiel: Verkauf mit Restschuld

Herr und Frau Albrecht (fiktiv) verkaufen ihr Reihenhaus für 380.000 Euro an Frau Demir (fiktiv). Im Grundbuch steht eine Buchgrundschuld über 200.000 Euro. Die Restschuld beträgt rund 112.000 Euro, die Bank verlangt zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung von 8.000 Euro. Frau Demir finanziert 300.000 Euro über ihre Bank.

Der Notar fordert die Löschungsbewilligung an. Die Bank schickt sie mit der Treuhandauflage, sie nur gegen Zahlung von 120.000 Euro zu verwenden. Frau Demirs Grundschuld wird aufgrund der Belastungsvollmacht schon vorher eingetragen. Nach der Fälligkeitsmitteilung zahlt ihre Bank 120.000 Euro an die Bank der Albrechts und 180.000 Euro an die Albrechts; den Rest von 80.000 Euro zahlt Frau Demir aus Eigenkapital an die Verkäufer.

Diese Kosten tragen nach üblicher Vertragsgestaltung die Verkäufer. Hinzu kommen beim Notar Auslagen. Alle Beträge sind Beispielwerte zuzüglich Auslagen; verbindlich ist die Kostenberechnung im Einzelfall. Wer welche Kosten beim Kauf trägt, erklärt der Beitrag Notarkosten: Wer zahlt?.

Wenn ein Makler beteiligt ist

Ein Makler kann früh hilfreich sein, indem er mit dem Verkäufer klärt, welche Bank die Grundschuld hält und ob ein Kredit abgelöst werden muss. Diese Angaben gehören in die Unterlagen für den Notar. Die Löschungsunterlagen selbst fordert der Notar bei der Bank an. Er ist dabei für Käufer und Verkäufer gleichermaßen tätig und vertritt keine Seite.

Checkliste: Was Sie vorbereiten können

• Darlehensverträge und letzte Kontoauszüge des Darlehens heraussuchen
• Bank, Ansprechpartner und Darlehensnummern notieren
• Bei der Bank Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung erfragen
• Prüfen, ob die Grundschuld weitere Kredite sichert
• Im Grundbuchauszug nachsehen, ob es sich um eine Brief- oder Buchgrundschuld handelt; Brief bei der Bank vermuten oder suchen
• Durchrechnen, ob der Kaufpreis die Ablösung deckt
• Angaben zur Bank an den Notar übermitteln, am einfachsten über das Datenblatt zum Kaufvertrag

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Verkauf ist auch mit laufendem Kredit möglich; der Käufer löst die Bank aus dem Kaufpreis ab.
• Die Bank gibt die Löschungsunterlagen dem Notar mit einer Treuhandauflage: Verwendung erst nach Zahlung des Ablösebetrags.
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist bei fester Zinsbindung häufig; die Höhe klären Sie früh mit Ihrer Bank.
• Über eine Belastungsvollmacht kann der Käufer seine Finanzierungsgrundschuld schon vor dem Eigentumswechsel eintragen lassen.
• Reicht der Kaufpreis nicht für die Ablösung, muss die Differenz aus anderen Mitteln kommen.

Häufige Fragen

Muss ich den Kredit vor dem Verkauf selbst ablösen? Nein. Üblich ist, dass der Käufer den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank zahlt. Sie müssen nichts vorfinanzieren, sofern der Kaufpreis die Ablösung deckt.

Kann der Käufer meine Grundschuld übernehmen? Grundsätzlich ist es möglich, eine bestehende Grundschuld an die Bank des Käufers abzutreten, statt sie zu löschen und neu zu bestellen. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist und die Banken mitwirken, ist im Einzelfall zu klären.

Wer stimmt der Löschung zu, wenn wir zu zweit Eigentümer sind? Alle Eigentümer. Die Zustimmung wird in der Regel gleich im Kaufvertrag erklärt, sodass kein zusätzlicher Termin nötig ist.

Verzögert der laufende Kredit den Verkauf? Meist nur geringfügig, weil der Notar die Unterlagen parallel zu den anderen Vollzugsschritten anfordert. Verzögerungen entstehen vor allem, wenn ein Grundschuldbrief fehlt oder der Ablösebetrag nicht gedeckt ist.

Quellen

• GBO §§ 19, 27, 29
• BeurkG § 57 (Verwahrung, Abs. 6 Treuhandaufträge)
• BGB § 489
• BGB § 490
• BGB § 500 Abs. 2 Satz 2
• BGB § 502
• GNotKG § 113 Abs. 2, KV 22201, KV 14140, Vorbem. 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 9 [2]
• GNotKG Anlage 2 (Tabelle B, Fassung BGBl. 2025 I Nr. 109)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.