Abnahme Gemeinschaftseigentum: Neubauwohnung richtig übernehmen

Stand: Oktober 2026

Mit der Abnahme erklären Sie gegenüber dem Bauträger, dass Sie das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Das hat weitreichende Folgen: Die Gewährleistungsfrist beginnt, die Beweislast für Mängel verschiebt sich, und Zahlungen, die vertraglich an die Abnahme anknüpfen, können fällig werden. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es dabei zwei Abnahmen – die der eigenen Wohnung und die des Gemeinschaftseigentums.

Was bedeutet Abnahme rechtlich?

Der Bauträgervertrag verbindet einen Grundstückskauf mit einem Bauvertrag (§ 650u BGB). Für die Bauleistung gilt Werkvertragsrecht, und dort ist die Abnahme der zentrale Moment. Wegen unwesentlicher Mängel darf sie nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB).

Mit der Abnahme verbunden sind vor allem diese Folgen:

• Verjährung: Die fünfjährige Frist für Mängelansprüche am Bauwerk beginnt (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB).
• Beweislast: Vor der Abnahme muss der Bauträger beweisen, dass er mangelfrei gebaut hat. Danach müssen Sie in der Regel beweisen, dass ein Mangel vorliegt – außer bei Mängeln, die Sie sich vorbehalten haben.
• Bekannte Mängel: Wer einen Mangel kennt und trotzdem ohne Vorbehalt abnimmt, verliert insoweit die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB).
• Vertragsstrafe: Eine vereinbarte Vertragsstrafe, etwa für verspätete Fertigstellung, muss ebenfalls bei der Abnahme vorbehalten werden (§ 341 Abs. 3 BGB).
• Zahlung: Raten, die an die Abnahme oder Fertigstellung anknüpfen, werden fällig.

Achtung bei Fristen: Setzt der Bauträger nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, gilt das Werk als abgenommen, wenn Sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern (§ 640 Abs. 2 BGB). Bei Verbrauchern tritt diese Wirkung nur ein, wenn der Bauträger in Textform auf diese Folge hingewiesen hat. Auch das Beziehen der Wohnung und vorbehaltlose Zahlung können unter Umständen als stillschweigende Abnahme gewertet werden.

Zwei Abnahmen: eigene Wohnung und Gemeinschaftseigentum

Zum Sondereigentum gehört im Wesentlichen Ihre Wohnung mit Innenwänden, Bodenbelägen und Ausstattung. Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was allen gehört: Grundstück, Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Fenster in der Regel, Treppenhaus, Tiefgarage, Heizungsanlage. Was im Einzelnen wohin gehört, ergibt sich aus Gesetz und Teilungserklärung.

Für beide Bereiche wird regelmäßig getrennt abgenommen. Die Wohnung nehmen Sie selbst ab. Beim Gemeinschaftseigentum ist es komplizierter: Rechtlich hat jeder Käufer aus seinem eigenen Vertrag einen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum und muss es grundsätzlich auch selbst abnehmen. In der Praxis wird häufig ein gemeinsamer Termin mit einem Sachverständigen organisiert, den die Käufer bevollmächtigen.

Vorsicht bei Klauseln: Manche Bauträgerverträge sehen vor, dass ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter oder ein von ihm ausgewählter Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum für alle abnimmt. Der Bundesgerichtshof hat solche Formularklauseln wiederholt für unwirksam erklärt, etwa für eine mit dem Bauträger wirtschaftlich verbundene Verwaltergesellschaft (BGH, Urteil vom 9. November 2023 – VII ZR 241/22). Folge kann sein, dass die Abnahme nicht wirksam erfolgt ist und die Gewährleistungsfrist nicht läuft. Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Für die Durchsetzung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum spielt außerdem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Rolle: Sie übt Rechte aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern (§ 9a Abs. 2 WEG). Wie das im Einzelfall zusammenwirkt, insbesondere bei späteren Käufern („Nachzüglern“), ist rechtlich anspruchsvoll. Was die Gemeinschaft bei einem steckengebliebenen Bau leisten muss, behandelt der Beitrag Neubau bleibt unfertig.

Checkliste für den Abnahmetermin

• Vertrag, Baubeschreibung, Pläne und Teilungserklärung bereithalten.
• Termin bei Tageslicht und mit ausreichend Zeit vereinbaren.
• Einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen – besonders für das Gemeinschaftseigentum.
• Jeden Mangel einzeln, konkret und mit Ort beschreiben, möglichst mit Fotos.
• Fehlende Restarbeiten gesondert aufführen.
• Bekannte Mängel und eine etwaige Vertragsstrafe ausdrücklich vorbehalten.
• Nichts unterschreiben, was als „mängelfrei“ formuliert ist, wenn Mängel bestehen.
• Eine Kopie des unterschriebenen Protokolls mitnehmen.

Was bedeutet die Abnahme für die Schlussrate?

Beim Bauträgervertrag zahlen Sie nach Baufortschritt in höchstens sieben Raten (§ 3 Abs. 2 MaBV). Nach dem Ratenplan der MaBV entfallen auf die vollständige Fertigstellung 5 Prozent der nach der ersten Rate verbleibenden Summe – beim Eigentumserwerb also in der Regel 3,5 Prozent des Gesamtpreises. Dieser Betrag wird erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. Zusätzlich steht Verbrauchern bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Herstellung zu (§ 650m Abs. 2 BGB).

Bestehen bei Fälligkeit noch Mängel, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Zahlung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).

Beispiel: Familie Albers kauft eine Neubauwohnung für 480.000 Euro. Die Schlussrate beträgt 3,5 Prozent, also 16.800 Euro. Bei der Abnahme hält der Sachverständige fest, dass im Treppenhaus Geländer fehlen und an der Fassade Risse sind; die Beseitigung schätzt er auf 4.000 Euro. Die Familie nimmt unter Vorbehalt dieser Mängel ab. Wird die Schlussrate fällig, solange die Mängel nicht behoben sind, kann sie in der Regel bis zu 8.000 Euro zurückhalten. Ob und in welcher Höhe das im konkreten Fall berechtigt ist, sollte vorher rechtlich geprüft werden.

Welche Rolle hat der Notar – und welche nicht?

Der Notar beurkundet den Bauträgervertrag. Er ist dabei beiden Seiten gegenüber unparteiisch, erläutert die Regelungen zu Raten, Abnahme und Sicherheiten und prüft die Voraussetzungen, unter denen die erste Rate fällig werden darf. Was der Vertrag zum Bauträgervertrag allgemein enthält, erklärt die Seite Bauträgerverträge.

An der Abnahme selbst nimmt der Notar nicht teil. Er beurteilt weder Mängel noch Baufortschritt, und er vertritt im Streit nicht eine Seite gegen die andere. Wer bei der Abnahme oder bei Mängeln einseitig beraten und vertreten werden möchte, wendet sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt; für die technische Seite an einen Bausachverständigen. Ein Notar, der den Vertrag beurkundet hat, kann diese Interessenvertretung in derselben Sache nicht übernehmen – auch nicht in seiner Funktion als Rechtsanwalt.

Fragen zur Abnahme lassen sich deshalb am besten vor der Beurkundung klären: Wer den Vertragsentwurf erhält, kann gezielt nachfragen, wie Abnahme, Verwalter und Sicherheiten geregelt sind.

Das Wichtigste in Kürze

• Mit der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistung, und die Beweislast für Mängel wechselt in der Regel zum Käufer.
• Eigene Wohnung und Gemeinschaftseigentum werden getrennt abgenommen; beim Gemeinschaftseigentum hat jeder Käufer eigene Rechte.
• Klauseln, nach denen ein vom Bauträger bestimmter Verwalter oder Gutachter für alle abnimmt, sind nach der Rechtsprechung oft unwirksam.
• Bekannte Mängel und eine Vertragsstrafe müssen im Protokoll vorbehalten werden.
• Die Schlussrate (3,5 Prozent beim Eigentumserwerb) wird erst nach vollständiger Fertigstellung fällig; bei Mängeln kann in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten zurückgehalten werden.
• Der Notar ist neutral und bei der Abnahme nicht dabei; Interessenvertretung ist Aufgabe eines Rechtsanwalts.

Häufige Fragen

Muss ich das Gemeinschaftseigentum selbst abnehmen? Grundsätzlich haben Sie aus Ihrem Vertrag ein eigenes Recht auf Abnahme. Viele Käufer beauftragen gemeinsam einen Sachverständigen und bevollmächtigen ihn. Ob eine im Vertrag vorgesehene Regelung zur gemeinschaftlichen Abnahme wirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut ab.

Ist die Schlüsselübergabe schon die Abnahme? Nicht automatisch. Wenn Sie aber einziehen, die Wohnung nutzen und vorbehaltlos zahlen, kann das nach einer gewissen Zeit als stillschweigende Abnahme gelten. Deshalb ist ein förmliches Protokoll sinnvoll.

Was passiert, wenn ich die Abnahmefrist des Bauträgers verstreichen lasse? Hat der Bauträger Sie in Textform auf die Folgen hingewiesen, kann das Werk als abgenommen gelten. Um das zu verhindern, müssen Sie die Abnahme innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern.

Prüft der Notar, ob die Wohnung mangelfrei ist? Nein. Der Notar beurkundet den Vertrag und achtet auf die gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen der ersten Rate. Mängel beurteilen Sachverständige; rechtliche Interessenvertretung übernimmt ein Rechtsanwalt.

Quellen

• §§ 640, 641, 341, 634a, 650g, 650m, 650u BGB
• § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
• § 9a WEG
• BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22 (Abnahmeklausel zugunsten einer vom Bauträger bestimmten, verbundenen Erstverwalterin unwirksam)
• BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 (Erstverwalter-Abnahmeklausel unwirksam)
• § 45 BRAO (Tätigkeitsverbote nach Notartätigkeit)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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