Bauträgervertrag: Der Ratenplan nach MaBV einfach erklärt

Stand: Oktober 2026

Wer eine Wohnung oder ein Haus vom Bauträger kauft, zahlt den Preis nicht auf einmal, sondern in Raten nach dem Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt fest, wann die erste Rate frühestens fällig werden darf und wie viel auf welchen Bauabschnitt entfallen darf. Nach dem gesetzlichen Ratenmodell sind höchstens sieben Raten zulässig. Zusätzlich steht Ihnen als Verbraucher bei der ersten Rate eine Sicherheit von 5 Prozent zu.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Seit dem 1. Januar 2018 ist der Bauträgervertrag im BGB geregelt (§§ 650u, 650v BGB). Der Bauträger verpflichtet sich, ein Haus oder eine Wohnung zu errichten und Ihnen zugleich das Eigentum am Grundstück zu verschaffen. Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für das Grundstück Kaufrecht. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Einige Verbraucherregeln des Bauvertragsrechts gelten beim Bauträgervertrag ausdrücklich nicht. Dazu gehören das Widerrufsrecht nach § 650l BGB und das freie Kündigungsrecht. Anwendbar bleiben dagegen zum Beispiel die Pflicht zur Baubeschreibung und zu verbindlichen Angaben zur Fertigstellung (§§ 650j, 650k Abs. 2 und 3 BGB).

Warum es die MaBV gibt

Beim Bauträgerkauf zahlen Sie, lange bevor Sie Eigentümer sind und bevor das Gebäude steht. Gerät der Bauträger in Schwierigkeiten, soll Ihr Geld trotzdem gesichert sein. Deshalb darf der Bauträger Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie nach der MaBV vereinbart sind (§ 650v BGB in Verbindung mit der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen).

Weicht ein Ratenplan zum Nachteil des Erwerbers von der MaBV ab, ist die gesamte Abschlagsregelung unwirksam. Der Rest des Vertrags bleibt wirksam, die Vergütung wird dann grundsätzlich erst mit der Abnahme fällig (BGH, Urteil vom 22.12.2000, VII ZR 310/99).

Bevor überhaupt gezahlt wird: die Grundvoraussetzungen

Keine Rate, auch nicht die erste, darf fällig werden, bevor diese Punkte erfüllt sind (§ 3 Abs. 1 MaBV):

1. Wirksamer Vertrag: Der Vertrag ist wirksam, nötige Genehmigungen liegen vor, und der Bauträger hat kein vertragliches Rücktrittsrecht. Das bestätigt der Notar schriftlich.
2. Vormerkung: Zu Ihren Gunsten ist eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle eingetragen. Bei einer Eigentumswohnung muss außerdem das Wohnungsgrundbuch angelegt sein.
3. Freistellung: Die Bank des Bauträgers hat meist eine Grundschuld auf dem ganzen Grundstück. Es muss gesichert sein, dass sie für Ihre Einheit gelöscht wird, auch wenn der Bau nicht vollendet wird. Die Erklärung der Bank dazu (Freistellungserklärung) muss Ihnen ausgehändigt werden.
4. Baurecht: Die Baugenehmigung liegt vor, oder es ist bestätigt, dass gebaut werden darf. Je nach Fall muss nach der Bestätigung noch ein Monat vergehen.

Statt dieser Absicherung kann der Bauträger auch eine Bürgschaft für alle Ihre Rückzahlungsansprüche stellen (§ 7 MaBV). Das ist in der Praxis seltener.

Der Ratenplan: höchstens sieben Raten

§ 3 Abs. 2 MaBV nennt Bauabschnitte mit festen Prozentsätzen. Der Bauträger darf daraus bis zu sieben Raten bilden. Die erste Rate darf nach Beginn der Erdarbeiten bis zu 30 Prozent der Vertragssumme betragen (beim Erbbaurecht 20 Prozent). Die übrigen Prozentsätze beziehen sich auf den Rest, beim Grundstückskauf also auf 70 Prozent. Umgerechnet auf den Gesamtpreis ergibt sich:

Entfällt ein Gewerk, wird sein Anteil auf die übrigen Raten verteilt. Werden mehrere Abschnitte zu einer Rate zusammengefasst, ist sie erst fällig, wenn alle enthaltenen Arbeiten erbracht sind.

Beispiel: Wohnung für 500.000 Euro

Frau und Herr Wagner (fiktiv) kaufen eine Neubauwohnung für 500.000 Euro. Der Vertrag sieht sieben Raten vor:

Ab der ersten Rate steht den Wagners zudem eine Sicherheit von 25.000 Euro zu (5 Prozent, siehe unten). Verlangt der Bauträger, dass sie als Einbehalt geleistet wird, zahlen die Wagners mit der ersten Rate nur 125.000 Euro.

Auf den gesamten Preis fällt in Hessen Grunderwerbsteuer von 6 Prozent an, hier also 30.000 Euro. Mehr zu den Nebenkosten lesen Sie unter Kaufnebenkosten in Hessen.

Die 5-Prozent-Sicherheit bei der ersten Rate

Als Verbraucher erhalten Sie bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der vereinbarten Vergütung (§ 650m Abs. 2 BGB). Sie sichert, dass das Werk rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel hergestellt wird. Möglich sind zwei Wege:

• Bürgschaft oder Garantie einer Bank oder eines Kreditversicherers, die der Bauträger stellt (§ 650m Abs. 3 BGB).
• Einbehalt: Verlangt es der Bauträger, behalten Sie den Betrag von den Raten ein.

Erhöht sich die Vergütung durch Änderungen um mehr als 10 Prozent, steht Ihnen bei der nächsten Rate eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des Mehrbetrags zu.

Diese Sicherheit ist nicht dasselbe wie die letzte Rate von 3,5 Prozent. Die letzte Rate ist ein Teil des Kaufpreises, der erst nach vollständiger Fertigstellung gezahlt wird. Die Sicherheit kommt zusätzlich hinzu.

Bezugsfertigkeit, Fertigstellung und Mängel

Bezugsfertig ist die Wohnung, wenn Sie sie zumutbar beziehen können, auch wenn noch Restarbeiten fehlen. Die Rate von 8,4 Prozent zahlen Sie Zug um Zug gegen die Übergabe. Die Schlussrate wird erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. Rechtlich bedeutsam ist daneben die Abnahme, ein eigenes Thema mit eigenen Folgen; dazu der Beitrag Abnahme beim Neubau.

Sind erbrachte Leistungen nicht vertragsgemäß, können Sie einen angemessenen Teil des Abschlags zurückhalten (§ 632a Abs. 1 BGB). Ob ein Bauabschnitt fertig ist, prüft der Notar nicht. Diese Prüfung liegt bei Ihnen; viele Erwerber ziehen dafür einen Bausachverständigen hinzu. Bei Streit über Mängel oder Zahlungen ist die einseitige Interessenvertretung Aufgabe eines Rechtsanwalts, nicht des Notars, der beide Seiten unparteiisch betreut hat. Was gilt, wenn ein Bau stecken bleibt, beschreibt der Beitrag Neubau bleibt unfertig.

Fragen für den Notartermin

Der Bauträger ist Unternehmer. Deshalb soll Ihnen der Notar den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wie Sie ihn lesen, steht im Beitrag Kaufvertragsentwurf vom Notar lesen. Für Bauträgerverträge kommen diese Fragen hinzu:

• Liegen Baubeschreibung, Pläne und Teilungserklärung vollständig vor? Sie werden oft in einer gesonderten Urkunde beurkundet und im Termin nicht vorgelesen, wenn Sie darauf verzichten (§ 13c BeurkG).
• Ist der Fertigstellungstermin verbindlich angegeben?
• Entspricht der Ratenplan § 3 Abs. 2 MaBV, und sind es höchstens sieben Raten?
• Haben Sie die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers erhalten?
• Wie wird die 5-Prozent-Sicherheit geleistet?
• Sind Sonderwünsche, Stellplatz und Erschließungskosten geregelt?
• Was ist im Preis enthalten, etwa Außenanlagen oder Bodenbeläge?

Das Wichtigste in Kürze

• Der Bauträgervertrag ist seit 2018 in §§ 650u, 650v BGB geregelt; Abschlagszahlungen sind nur nach der MaBV zulässig.
• Vor der ersten Rate müssen Wirksamkeit, Vormerkung, Freistellung und Baurecht gesichert sein.
• Höchstens sieben Raten, beginnend mit 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten.
• Verbraucher erhalten bei der ersten Rate zusätzlich eine Sicherheit von 5 Prozent.
• Ein Ratenplan, der zu Ihren Lasten von der MaBV abweicht, ist insgesamt unwirksam.

Häufige Fragen

Kann ich vom Bauträgervertrag zurücktreten oder ihn widerrufen? Ein gesetzliches Widerrufsrecht wie beim Verbraucherbauvertrag besteht nicht. Rücktrittsrechte richten sich nach Gesetz und Vertrag, etwa bei erheblichen Verzögerungen. Hier kommt es auf den Einzelfall an.

Prüft der Notar den Baufortschritt? Nein. Der Notar bestätigt die rechtlichen Voraussetzungen für die erste Rate. Ob ein Bauabschnitt erreicht ist, prüfen Sie selbst oder mit einem Sachverständigen.

Darf der Bauträger weniger als sieben Raten verlangen? Ja. Er kann Abschnitte zusammenfassen, solange keine Rate vor Erreichen aller enthaltenen Abschnitte fällig wird.

Muss ich die 5-Prozent-Sicherheit selbst einfordern? Sie steht Ihnen gesetzlich zu. Achten Sie darauf, dass der Vertrag regelt, wie sie geleistet wird, und prüfen Sie vor der ersten Zahlung, ob sie vorliegt.

Quellen

• BGB §§ 650u, 650v [2]
• BGB §§ 632a, 650k, 650m
• MaBV §§ 3, 7, 12
• Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen, § 1
• BeurkG §§ 13c, 17 Abs. 2a
• BGH, Urteil vom 22.12.2000, VII ZR 310/99 (BGHZ 146, 250)
• BNotK, Glossar Wohnungskauf

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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