Kaufnebenkosten in Hessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch

Stand: Oktober 2026

Wer in Hessen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, zahlt zusätzlich zum Kaufpreis 6 Prozent Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen die gesetzlich festgelegten Kosten für Notar und Grundbuchamt, die bei einer finanzierten Immobilie für 400.000 Euro zusammen bei etwa 1,4 Prozent des Kaufpreises liegen. Ist ein Makler beteiligt, kommt dessen Provision dazu.

Welche Kosten kommen beim Kauf auf Sie zu?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus wenigen, klar abgrenzbaren Posten zusammen:

Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt, und zwar im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Eine Vereinbarung über eine andere Höhe ist unwirksam (§ 125 GNotKG).

Grunderwerbsteuer in Hessen: 6 Prozent

Der Steuersatz wird von jedem Bundesland selbst festgelegt. In Hessen beträgt er seit dem 1. August 2014 unverändert 6 Prozent. Berechnet wird er von der Gegenleistung, also im Normalfall vom Kaufpreis.

Bewegliche Gegenstände: Mitverkaufte bewegliche Sachen wie eine gebrauchte Einbauküche oder Gartenmöbel gehören in der Regel nicht zur Bemessungsgrundlage. Es ist deshalb üblich, sie im Vertrag mit einem eigenen, realistischen Betrag auszuweisen. Das Finanzamt kann prüfen, ob der Wert angemessen ist.

Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Den Anteil an der Rücklage der Eigentümergemeinschaft dürfen Sie nicht vom Kaufpreis abziehen. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).

Wer zahlt? Gegenüber dem Finanzamt haften Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 GrEStG). Im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer. Den Steuerbescheid erhalten Sie einige Wochen nach der Beurkundung. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nicht als Eigentümer eingetragen werden. Wie es nach dem Termin weitergeht, erklärt der Beitrag Nach dem Notartermin.

Hessengeld: Wer erstmals selbst genutztes Wohneigentum in Hessen erwirbt, kann einen Zuschuss des Landes beantragen. Er beträgt 10.000 Euro je Erwerber (höchstens 20.000 Euro) und 5.000 Euro für jedes einziehende Kind unter 18 Jahren, begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer. Gefördert werden Kaufverträge, die ab dem 1. März 2024 beurkundet wurden. Die Steuer zahlen Sie zunächst selbst, der Zuschuss wird danach in zehn Jahresraten ausgezahlt. Den Antrag stellen Sie online bei der WIBank. Die Einzelheiten regelt die Förderrichtlinie des Landes.

Notarkosten: wovon sie abhängen

Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert, beim Kauf also nach dem Kaufpreis (§ 47 GNotKG), und nach der Art der Tätigkeit. Grundlage ist die Gebührentabelle B des GNotKG. Bei einem Wert von 400.000 Euro beträgt eine volle Gebühr (1,0) 785 Euro.

Beim Kaufvertrag fallen typischerweise an:

• Beurkundung (2,0-Gebühr): Vorbereitung, Entwurf, Besprechung und Beurkundung des Vertrags. Die Beratung im Zusammenhang mit der Beurkundung ist damit abgegolten.
• Vollzug (0,5-Gebühr): zum Beispiel die Anfrage bei der Gemeinde wegen des Vorkaufsrechts und das Einholen der Löschungsunterlagen für Grundschulden des Verkäufers. Beschränkt sich der Vollzug auf einzelne behördliche Bescheinigungen, kann die Gebühr niedriger sein.
• Betreuung (0,5-Gebühr): vor allem die Fälligkeitsmitteilung zum Kaufpreis und das Zurückhalten des Umschreibungsantrags, bis der Kaufpreis bezahlt ist.
• Elektronische Daten für das Grundbuchamt: eine kleine zusätzliche Gebühr.
• Auslagen und 19 % Umsatzsteuer, etwa für Grundbuchabrufe, Abschriften und Porto.

Die Grundschuld als eigener Posten

Finanzieren Sie den Kauf mit einem Darlehen, verlangt die Bank in aller Regel eine Grundschuld. Das ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht. Ihre Bestellung ist ein eigener notarieller Vorgang mit eigenen Kosten: eine 1,0-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag, dazu die Gebühr für die elektronischen Daten sowie die Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt. Häufig wird die Grundschuld im selben Termin wie der Kaufvertrag oder kurz danach beurkundet.

Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht berechnet seine Gebühren ebenfalls nach Tabelle B:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung: 0,5-Gebühr
• Eintragung des neuen Eigentümers: 1,0-Gebühr
• Löschung der Vormerkung: 25 Euro Festgebühr
• Eintragung der Grundschuld: 1,0-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag

Auf Gerichtsgebühren fällt keine Umsatzsteuer an.

Beispielrechnung: Kaufpreis 400.000 Euro

Familie Hartmann (fiktiv), zwei Erwachsene mit zwei Kindern unter 18 Jahren, kauft ein Reihenhaus für 400.000 Euro. Bewegliche Gegenstände werden nicht mitverkauft. Die Bank finanziert 320.000 Euro und verlangt eine Grundschuld in gleicher Höhe.

Notar und Grundbuch machen in diesem Beispiel zusammen rund 5.640 Euro aus, also etwa 1,4 Prozent des Kaufpreises. Ohne Finanzierung entfallen die Grundschuldposten. Die Notarkosten betragen dann 2.895,87 Euro einschließlich Umsatzsteuer und die Grundbuchkosten 1.202,50 Euro, jeweils zuzüglich Auslagen. Alle Werte sind Beispielwerte zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer, soweit nicht ausgewiesen; verbindlich ist die Kostenberechnung im Einzelfall.

Ist es für die Familie der erste Erwerb von Wohneigentum und zieht sie selbst ein, ergäbe sich rechnerisch ein Hessengeld von 30.000 Euro (2 × 10.000 Euro + 2 × 5.000 Euro). Es ist aber auf die gezahlte Grunderwerbsteuer von 24.000 Euro begrenzt und würde in zehn Jahresraten von je 2.400 Euro ausgezahlt.

Wer trägt welche Kosten?

Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB). Kaufverträge regeln das meist ausdrücklich so. Der Verkäufer trägt in der Regel die Kosten, um eigene Belastungen zu beseitigen, etwa die Löschung seiner Grundschuld.

Gegenüber dem Notar haften allerdings alle, deren Erklärungen beurkundet wurden, gemeinsam (§§ 30, 32 GNotKG). Gegenüber dem Finanzamt gilt das für die Grunderwerbsteuer ebenso. Die vertragliche Kostenverteilung wirkt also vor allem zwischen Käufer und Verkäufer.

Maklerprovision: Wird eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft, darf der Käufer seit Ende 2020 in der Regel höchstens die Hälfte der Provision tragen (§§ 656c, 656d BGB). Die Höhe selbst ist gesetzlich nicht festgelegt.

Selbst berechnen: Mit dem Kostenrechner für den Immobilienkauf überschlagen Sie Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer für Ihren Kaufpreis.

Das Wichtigste in Kürze

• In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent des Kaufpreises; separat ausgewiesene bewegliche Gegenstände zählen nicht dazu.
• Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis bzw. dem Grundschuldbetrag.
• Bei 400.000 Euro Kaufpreis mit Finanzierung liegen Notar und Grundbuch zusammen bei rund 1,4 Prozent, zuzüglich Auslagen.
• Die Grundschuld für die Bank ist ein eigener Kostenposten.
• Erstkäufer selbst genutzten Wohneigentums können in Hessen das Hessengeld beantragen.

Häufige Fragen

Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren? Das entscheidet Ihre Bank. Viele Banken erwarten, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Klären Sie das, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen? Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids, sofern das Finanzamt keine längere Frist setzt. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eintragung als Eigentümer.

Sind die Notarkosten bei jedem Notar gleich? Die Gebühren ergeben sich aus dem GNotKG und hängen vom Geschäftswert und den tatsächlich ausgeführten Tätigkeiten ab. Eine abweichende Vereinbarung über ihre Höhe ist unwirksam.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen? Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei einer vermieteten Immobilie können sie steuerlich eine Rolle spielen. Das klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Quellen

• GNotKG § 34 und Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Stand: zuletzt geändert 10.12.2025
• Änderung des GNotKG durch Art. 7 KostBRÄG 2025 (Inkrafttreten 1.6.2025)
• GNotKG §§ 30, 32, 47, 53, 125
• GrEStG §§ 13, 15, 18, 22
• BGB § 448, §§ 656c, 656d
• BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (Erhaltungsrücklage)
• Hessisches Ministerium der Finanzen, Fragen und Antworten zum Hessengeld (Stand August 2025; 6 %, Beispiel 400.000 €, zehn Jahresraten, Anträge bis 31.12.2029)
• WIBank, Hessengeld
• Verwaltungsportal Hessen, Grunderwerbsteuer

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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