Ablauf Immobilienkauf beim Notar: Schritte, Beteiligte und Dauer

Stand: Oktober 2026

Ein Immobilienkauf läuft beim Notar in drei Phasen ab: Vorbereitung bis zum Termin, Beurkundung und Vollzug bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch. Von der Einigung über den Kaufpreis bis zur Eigentumsumschreibung vergehen erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis einige Monate. Wie lange es im Einzelfall dauert, hängt weniger vom Notartermin selbst ab als von Banken, Gemeinde, Finanzamt und Grundbuchamt.

Die Zeitachse auf einen Blick

Die folgende Übersicht zeigt einen typischen Kauf einer gebrauchten Immobilie zwischen Privatleuten. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen; sie schwanken je nach Bank, Gemeinde und Auslastung des Grundbuchamts.

Die Schritte 6 bis 9 laufen teilweise parallel. Was nach der Unterschrift im Einzelnen geschieht, erklärt der Beitrag Grundbucheintrag nach dem Notartermin.

Vor dem Termin: Datenblatt, Entwurf und Finanzierung

Der Notar braucht zunächst die Daten aller Beteiligten und des Objekts sowie die wesentlichen Absprachen: Kaufpreis, mitverkauftes Inventar, Übergabetermin, Finanzierung. Am einfachsten geht das über ein Datenblatt zum Kaufvertrag. Je vollständiger die Angaben, desto weniger Rückfragen entstehen.

Der Notar sieht das Grundbuch ein und erstellt den Entwurf. Ihn erhalten Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Wie Sie ihn lesen, beschreibt der Beitrag Kaufvertragsentwurf vom Notar prüfen.

Die Zwei-Wochen-Frist (§ 17 Abs. 2a BeurkG): Kauft oder verkauft ein Verbraucher von einem oder an einen Unternehmer, etwa einen Bauträger oder ein Wohnungsunternehmen, soll ihm der Notar den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Der Text muss vom beurkundenden Notar oder einem mit ihm verbundenen Notar kommen. Wird die Frist unterschritten, sind die Gründe in der Urkunde festzuhalten; der bloße Wunsch, schneller fertig zu werden, genügt in der Regel nicht. Zwischen Privatleuten gilt diese feste Frist nicht; den Entwurf erhalten aber auch sie vorab.

Wer finanziert, sollte den Entwurf früh an seine Bank geben. Die Bank braucht ihn häufig für die Kreditzusage und schickt dem Notar ihre Unterlagen für die Grundschuld. Diese wird meist im selben Termin oder kurz danach beurkundet, wenn der Käufer noch nicht Eigentümer ist; der Verkäufer erteilt dafür im Kaufvertrag eine zweckgebundene Vollmacht.

Ob es bis zum Termin länger dauert, liegt häufig an fehlenden Unterlagen oder einer noch ausstehenden Kreditzusage.

Wer macht was? Die Rollen der Beteiligten

• Notar: Er entwirft den Vertrag, beurkundet ihn und wickelt ihn ab. Er ist unparteiisch und betreut Käufer und Verkäufer gleichermaßen, unabhängig davon, wer ihn beauftragt hat oder die Kosten trägt.
• Verkäufer: Er liefert die Angaben zum Objekt und zu bestehenden Grundschulden und gibt der Bank Bescheid, dass ein Darlehen abgelöst wird.
• Käufer: Er sorgt für die Finanzierung, zahlt Kaufpreis und Grunderwerbsteuer.
• Bank des Käufers: Sie prüft Objekt und Vertrag, bestellt die Grundschuld und zahlt nach Fälligkeit aus.
• Bank des Verkäufers: Sie teilt den Ablösebetrag mit und stellt die Löschungsunterlagen, meist unter einer Treuhandauflage. Mehr dazu unter Grundschuld löschen.
• Gemeinde: Sie erklärt, ob ihr ein Vorkaufsrecht zusteht und ob sie es ausübt.
• Finanzamt: Es setzt die Grunderwerbsteuer fest und erteilt nach Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
• Grundbuchamt: Für Bensheim, Einhausen, Heppenheim, Lautertal, Lorsch und Zwingenberg ist es beim Amtsgericht Bensheim angesiedelt. Es trägt Vormerkung, Grundschuld und schließlich den neuen Eigentümer ein.
• Hausverwaltung: Bei Eigentumswohnungen kann ihre Zustimmung zum Verkauf nötig sein, wenn die Teilungserklärung das vorsieht.

Wenn ein Makler beteiligt ist

Der Makler ist nicht Vertragspartei des Kaufvertrags. Er kann aber viel zur Vorbereitung beitragen, etwa Exposé, Energieausweis, Grundrissunterlagen und bei Wohnungen Protokolle und Wirtschaftsplan bereitstellen. Den Energieausweis muss der Verkäufer oder der Makler dem Käufer unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben; vorgelegt werden muss er schon bei der Besichtigung.

Den Vertragsentwurf versendet der Notar. Bei Verbraucherverträgen ist das sogar vorgeschrieben: Der Text soll vom Notar selbst kommen, nicht vom Makler.

Ist der Makler beim Notartermin dabei? Das ist nicht vorgeschrieben. Die Beurkundung ist nicht öffentlich; ob weitere Personen wie der Makler anwesend sind, stimmen die Beteiligten mit dem Notar ab. Der Notar belehrt in jedem Fall Käufer und Verkäufer selbst und neutral.

Nach dem Termin: Vorkaufsrecht und Fälligkeitsmitteilung

Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur Umschreibung schützt. Gleichzeitig fragt er die Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht. In bestimmten Gebieten, etwa im Sanierungsgebiet, darf sie anstelle des Käufers kaufen (§ 24 BauGB). Sie kann das Recht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Häufig bestätigt sie deutlich früher, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder sie es nicht ausübt. Dieses Zeugnis braucht das Grundbuchamt, bevor es den Käufer eintragen darf (§ 28 Abs. 1 BauGB). Beim Kauf einer Eigentumswohnung entfällt das allgemeine Vorkaufsrecht. Einzelheiten stehen im Beitrag Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Außerdem zeigt der Notar den Vertrag binnen zwei Wochen dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG) und holt die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank ein. Liegen alle im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen vor, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Ab ihrem Zugang läuft die Zahlungsfrist. Die Mitteilung kommt erst, wenn die langsamste Unterlage da ist; das ist in der Praxis oft die Erklärung der Gemeinde oder der Bank.

Der Kaufpreis darf nicht bar gezahlt werden. Die Beteiligten weisen dem Notar die unbare Zahlung nach, etwa durch eine Bankbestätigung; erst dann darf er die Umschreibung beantragen (§ 16a GwG). Zusätzlich muss der Verkäufer den Eingang des Kaufpreises bestätigen, und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts muss vorliegen (§ 22 GrEStG).

Beispiel: Reihenhaus in Lorsch

Familie Weber (fiktiv) kauft über einen Makler ein Reihenhaus von Herrn Sommer (fiktiv). Der Makler schickt das ausgefüllte Datenblatt an den Notar, der Entwurf geht wenige Tage später an beide Seiten und an die Bank der Webers. Die Bank braucht zehn Tage für die Kreditzusage, dann wird beurkundet, zusammen mit der Grundschuld.

Die Vormerkung ist nach rund zwei Wochen eingetragen. Die Sparkasse von Herrn Sommer schickt die Löschungsunterlagen mit Treuhandauflage, die Gemeinde ihr Negativzeugnis. Etwa sechs Wochen nach dem Termin kommt die Fälligkeitsmitteilung. Die Webers zahlen einen Teil an die Sparkasse, den Rest an Herrn Sommer, und bekommen die Schlüssel. Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt der Notar die Umschreibung. Insgesamt vergehen zwischen Einigung und Eintragung gut drei Monate.

Checkliste: Was Sie vorbereiten können

Verkäufer

• Personalausweis oder Reisepass, Steuer-Identifikationsnummer
• Grundbuchdaten oder Adresse des Objekts
• Angaben zu eingetragenen Grundschulden: Bank, Darlehen, ob abgelöst wird
• Mietverträge und Kautionen, falls vermietet
• Energieausweis
• bei Wohnungen: Teilungserklärung, Verwalternachweis, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld
• bei geerbten Immobilien: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, siehe Erbschein: wann nötig

Käufer

• Personalausweis oder Reisepass, Steuer-Identifikationsnummer
• bei mehreren Käufern: gewünschtes Anteilsverhältnis
• Kontakt der finanzierenden Bank und deren Grundschuldunterlagen
• Angaben zu Inventar, das mitgekauft wird, und zum gewünschten Übergabetermin

Gesellschaften als Käufer oder Verkäufer

• Registerauszug, Vertretungsnachweis und Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten

Maßgeblich ist die Unterlagenanforderung der Kanzlei im Einzelfall. Allgemeine Hinweise gibt die Seite Notartermin vorbereiten.

Das Wichtigste in Kürze

• Von der Einigung bis zur Eigentumsumschreibung vergehen erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis einige Monate.
• Bei Verbraucherverträgen mit Unternehmern soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vom Notar kommen.
• Die Gemeinde hat für ihr Vorkaufsrecht bis zu drei Monate Zeit, bestätigt aber oft früher.
• Der Kaufpreis wird erst mit der Fälligkeitsmitteilung des Notars fällig und darf nicht bar gezahlt werden.
• Ein Makler ist nicht Vertragspartei; der Notar betreut Käufer und Verkäufer unparteiisch.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Notartermin beim Hauskauf? Das hängt vom Umfang des Vertrags und von den Fragen der Beteiligten ab. Der Notar liest den Vertrag vor und erläutert ihn. Planen Sie mehr Zeit ein, wenn die Grundschuld mitbeurkundet wird.

Gilt die Zwei-Wochen-Frist auch beim Kauf von privat? Nein, die feste Regelfrist gilt nur bei Verträgen zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer. Zwischen Privatleuten erhalten aber auch alle Beteiligten den Entwurf vorab, damit sie ihn in Ruhe lesen können.

Was passiert, wenn der Verkäufer nicht zum Termin kommen kann? Er kann sich vertreten lassen oder den Vertrag nachträglich genehmigen. Wie das funktioniert, steht auf der Seite Verkäufer kann nicht zum Notartermin.

Wer zahlt den Notar? Üblicherweise vereinbaren die Beteiligten, dass der Käufer die Kosten von Vertrag und Vollzug trägt, der Verkäufer die Kosten der Löschung seiner Grundschulden. Mehr dazu unter Notarkosten: Wer zahlt?.

Quellen

• § 17 Abs. 2a BeurkG (Verbraucherverträge, Text vom Notar, Regelfrist zwei Wochen)
• BGH, Urteil vom 07.02.2013, III ZR 121/12 (keine Fristverkürzung ohne sachlichen Grund)
• § 311b Abs. 1 BGB (Beurkundungspflicht)
• §§ 24, 28 BauGB (Vorkaufsrecht, Grundbuchsperre, Drei-Monats-Frist) [2]
• §§ 18, 20, 22 GrEStG (Anzeige binnen zwei Wochen, Steuer-ID, Unbedenklichkeitsbescheinigung)
• § 16a GwG (Barzahlungsverbot, Nachweis gegenüber dem Notar)
• § 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz (Energieausweis bei Verkauf)
• § 12 WEG (Veräußerungszustimmung)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.