Immobilie in Viernheim kaufen: Muss der Notar aus Viernheim sein?

Stand: November 2026

Nein. Wer in Viernheim eine Wohnung oder ein Grundstück/Haus kauft, kann den Notar frei wählen, auch einen Notar in Mannheim oder an der Bergstraße. Ein Notar vor Ort ist dafür genauso geeignet. Wegen der Lage an der Landesgrenze lohnt aber ein Blick darauf, was sich nach dem Ort der Immobilie richtet: Viernheim gehört zu Hessen, nicht zu Baden-Württemberg.

Grenzlage: Wohnort, Arbeitsort und Immobilie in verschiedenen Ländern

Viernheim grenzt unmittelbar an Mannheim. Viele Käufer wohnen oder arbeiten auf der baden-württembergischen Seite und suchen eine Wohnung auf der hessischen. Für den Kaufvertrag spielt das keine Rolle: Jeder deutsche Notar darf einen Vertrag über ein Grundstück in einem anderen Bundesland beurkunden. Er muss nur selbst in seinem eigenen Amtsbereich tätig werden, also im Bezirk des Amtsgerichts, in dem er seinen Amtssitz hat (§ 10a BNotO).

Ob Sie zu einem Notar in Viernheim, in Mannheim oder anderswo gehen, ändert am Inhalt nichts. Der Notar ist unparteiisch und belehrt Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Die Gebühren ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz; eine abweichende Vereinbarung über ihre Höhe wäre unwirksam (§ 125 GNotKG). Was der Notar dafür berechnet, zeigt der Notarkostenrechner. Ein Notar am Ort hat schlicht den Vorteil, dass Sie keine zusätzlichen Wege haben.

Was sich nach dem Ort der Immobilie richtet

Nicht zuständig ist also das Grundbuchamt in Mannheim, auch wenn es geografisch nah liegt. Und es kommt nicht darauf an, wo Sie bisher gemeldet sind oder wo der Notar sitzt.

Rechenbeispiel: Hessen und Baden-Württemberg im Vergleich

Eine Wohnung kostet 320.000 Euro. In Viernheim fallen 6,0 % Grunderwerbsteuer an, also 19.200 Euro. Läge dieselbe Wohnung ein paar Straßen weiter auf Mannheimer Gemarkung, wären es bei 5,0 % in Baden-Württemberg 16.000 Euro, also 3.200 Euro weniger.

Dafür gibt es nur in Hessen das Hessengeld. Kaufen zwei Personen gemeinsam ihre erste Immobilie und ziehen dort mit Hauptwohnsitz ein, kommen nach der Förderrichtlinie rechnerisch 20.000 Euro in Betracht (10.000 Euro je Käufer). Der Zuschuss ist aber auf die gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt, hier also auf 19.200 Euro. Ausgezahlt wird in zehn Jahresraten. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht; die WIBank bewilligt im Rahmen der Haushaltsmittel. Welche weiteren Kosten zum Kauf gehören, erklärt der Beitrag Kaufnebenkosten in Hessen.

Hessengeld auch für Käufer aus Mannheim?

Für das Hessengeld zählt, dass die Immobilie in Hessen liegt und die Käufer dort einziehen. Wer bisher in Mannheim zur Miete wohnt, ist deshalb nicht ausgeschlossen. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Käufer am Tag der Beurkundung noch nie Eigentümer einer Immobilie waren, im In- oder Ausland. Der Antrag wird erst nach dem Kauf und nach Zahlung der Steuer online bei der WIBank gestellt. Ob ein Notar in Hessen oder in Baden-Württemberg beurkundet hat, ist dafür ohne Bedeutung.

Beispiel: Kauf über die Landesgrenze

Beispiel (fiktiv): Sara und Daniel Krüger wohnen zur Miete in Mannheim-Käfertal und kaufen ihre erste Wohnung in Viernheim für 320.000 Euro. Der Verkäufer ist nach Weinheim gezogen. Man einigt sich auf einen Notar in Weinheim, weil der Verkäufer dort ohnehin Termine hat.

1. Der Notar erhält die Angaben zum Kauf und schickt beiden Seiten den Vertragsentwurf.
2. Offene Fragen, etwa zum Übergabetermin, klären die Beteiligten vorab mit dem Notar.
3. Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt in Lampertheim.
4. Der Notar zeigt den Vertrag dem zuständigen hessischen Finanzamt an. Dieses setzt 6,0 % Grunderwerbsteuer fest, also 19.200 Euro.
5. Nach Zahlung der Steuer und dem Einzug beantragen die Krügers das Hessengeld bei der WIBank.

Mit einem Notar in Viernheim wäre jeder dieser Schritte gleich verlaufen. Den Ablauf im Einzelnen beschreibt der Beitrag Ablauf eines Immobilienkaufs beim Notar.

Das Wichtigste in Kürze

• Für eine Immobilie in Viernheim können Sie jeden Notar wählen, in Hessen wie in Baden-Württemberg.
• Ein Notar vor Ort ist genauso geeignet und spart Wege; Kosten und Pflichten sind überall gleich.
• Viernheim liegt in Hessen: Es gelten 6,0 % Grunderwerbsteuer und ein hessisches Finanzamt.
• Grundbuchamt ist das Amtsgericht Lampertheim, nicht Mannheim.
• Hessengeld ist möglich, weil die Immobilie in Hessen liegt, unabhängig vom bisherigen Wohnort und vom Notar.

Häufige Fragen

Darf ein Notar aus Mannheim eine Wohnung in Viernheim beurkunden? Ja. Die Lage des Grundstücks begrenzt die Notarwahl nicht. Der Notar beurkundet in seinem eigenen Amtsbereich und stellt die Anträge beim Grundbuchamt in Lampertheim elektronisch.

Gilt in Viernheim der Steuersatz von Baden-Württemberg? Nein. Maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt. Für Viernheim sind das Hessen und 6,0 %.

Bekomme ich Hessengeld, wenn ich vorher in Mannheim gewohnt habe? Der bisherige Wohnort schließt es nicht aus. Entscheidend sind unter anderem der Ersterwerb und der Einzug mit Hauptwohnsitz in die Viernheimer Immobilie.

Quellen

• § 10a BNotO (Amtsbereich)
• § 125 GNotKG (Verbot der Gebührenvereinbarung)
• § 17 Abs. 1 GrEStG (Finanzamt am Ort des Grundstücks)
• § 1 Abs. 1 GBO (Grundbuchämter bei den Amtsgerichten)
• Amtsgericht Lampertheim, Zuständigkeit (Bezirk: Lampertheim, Bürstadt, Biblis, Groß-Rohrheim, Viernheim)
• Ordentliche Gerichtsbarkeit Hessen, Grundbuch, Haus und Wohnung
• Förderrichtlinie Hessengeld vom 26.8.2024, StAnz. 38/2024 S. 803
• Grunderwerbsteuer Hessen 6 % seit 1.8.2014 (Gesetz vom 16.7.2014, GVBl. S. 179; LT-Drs. 19/399)
• Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5 % (LT-Drs. 17/6851)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.