Haus an die Kinder überschreiben: Nießbrauch oder Wohnrecht?

Stand: Oktober 2026

Wer sein Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder überträgt, kann darin trotzdem weiter wohnen: entweder mit einem Nießbrauch, der auch das Vermieten erlaubt, oder mit einem Wohnrecht, das nur das eigene Wohnen sichert. Welche Lösung passt, hängt davon ab, wie Sie das Haus künftig nutzen wollen, was Sie im Alter absichern möchten und welche Folgen für Steuer, Pflichtteil und Geschwister entstehen.

Wie läuft eine Übertragung beim Notar ab?

Eine Immobilie lässt sich nur mit einem notariell beurkundeten Vertrag verschenken. Meist spricht man von einem Überlassungs- oder Übergabevertrag. Darin steht, wer was erhält, welche Rechte sich die Eltern vorbehalten und was in bestimmten Fällen geschehen soll.

Vor der Beurkundung erhalten alle Beteiligten einen Entwurf. Im Termin erklärt der Notar als unparteiischer Berater beiden Seiten Inhalt und Folgen. Danach beantragt er die Eintragungen beim Grundbuchamt: das Kind als neuen Eigentümer, den Nießbrauch oder das Wohnrecht der Eltern und gegebenenfalls eine Vormerkung zur Sicherung von Rückforderungsrechten.

Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung an die eigenen Kinder in der Regel nicht an. Das ergibt sich aus § 3 Nr. 2 und Nr. 6 des Grunderwerbsteuergesetzes. Ob Schenkungsteuer anfällt, hängt von den Freibeträgen ab (dazu unten).

Nießbrauch und Wohnrecht: Was ist der Unterschied?

Der Nießbrauch berechtigt dazu, alle Nutzungen aus dem Haus zu ziehen. Die Eltern dürfen selbst darin wohnen, es aber auch ganz oder teilweise vermieten und die Miete behalten. Nach dem Gesetz tragen sie dafür die gewöhnliche Unterhaltung des Hauses; der Vertrag kann die Kosten anders verteilen.

Das Wohnrecht (im Gesetz „Wohnungsrecht“, § 1093 BGB) erlaubt nur, das Haus oder einen Teil davon selbst zu bewohnen. Familienangehörige und Pflegepersonen dürfen mit einziehen. Vermieten dürfen die Berechtigten nur, wenn der Vertrag das ausdrücklich gestattet.

Beide Rechte werden ins Grundbuch eingetragen und erlöschen mit dem Tod der Berechtigten. Bei vorrangiger Eintragung gelten sie auch gegenüber einem späteren Käufer oder einer Bank.

Welche 10-Jahres-Fristen gibt es?

Im Zusammenhang mit Schenkungen ist oft von „den zehn Jahren“ die Rede. Tatsächlich gibt es drei verschiedene Fristen, die unterschiedlich laufen:

1. Schenkungsteuer: Die Freibeträge gelten für alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren (§ 14 ErbStG). Nach Ablauf steht der Freibetrag erneut zur Verfügung.
2. Pflichtteilsergänzung: Geschenke werden beim Pflichtteil anderer Berechtigter, etwa der Geschwister, mit jedem Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt, nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nicht, solange die Eltern das Haus im Wesentlichen weiter nutzen. Ein Wohnrecht an einem Teil des Hauses hindert den Fristbeginn dagegen nur in Ausnahmefällen.
3. Rückforderung bei Verarmung: Werden die Eltern bedürftig, etwa durch Pflegekosten, können sie das Geschenk unter Umständen zurückfordern. Das ist ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind (§ 529 BGB). Hier läuft die Frist auch bei vorbehaltenem Nießbrauch. Was das für Pflegekosten bedeutet, erklärt der Beitrag Pflegeheim und verschenktes Haus.

Freibeträge: Was bleibt steuerfrei?

Jedes Kind kann von jedem Elternteil innerhalb von zehn Jahren 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Enkel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG). Gehört das Haus beiden Eltern, kann ein Kind also bis zu 800.000 Euro steuerfrei bekommen. Schwiegerkinder haben nur einen Freibetrag von 20.000 Euro.

Der Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs oder Wohnrechts wird vom steuerlichen Wert des Hauses abgezogen. Er errechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt.

Beispiel (fiktiv): Helga, 72 Jahre, verwitwet, überträgt ihr Haus an ihren Sohn Jonas. Das Finanzamt setzt den Wert mit 650.000 Euro an. Helga behält den Nießbrauch; der Jahreswert der Nutzung wird mit 18.000 Euro angenommen.

• Kapitalwert des Nießbrauchs: 18.000 Euro × 10,447 (Vervielfältiger für eine 72-jährige Frau, Bewertungsstichtage ab 1.1.2026) = 188.046 Euro
• Bereicherung: 650.000 − 188.046 = 461.954 Euro
• abzüglich Freibetrag 400.000 Euro = 61.954 Euro, abgerundet 61.900 Euro
• Schenkungsteuer (Steuerklasse I, 7 Prozent): 4.333 Euro

Ohne Nießbrauch wären 250.000 Euro zu versteuern, bei 11 Prozent also 27.500 Euro. Behält Helga nur ein Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung mit einem Jahreswert von 9.000 Euro, wären es rund 155.900 Euro steuerpflichtiger Erwerb und 17.149 Euro Steuer. Die Zahlen zeigen nur das Prinzip. Den Jahreswert und den Grundbesitzwert ermittelt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz, und stirbt die berechtigte Person früh, kann die Steuer nachträglich angepasst werden (§ 14 Abs. 2 BewG).

Das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 über die Erbschaft- und Schenkungsteuer verhandelt. Eine Entscheidung steht noch aus; bis dahin gilt das bestehende Recht.

Welche Rückforderungsrechte sind sinnvoll?

Das Gesetz erlaubt eine Rückforderung nur in engen Fällen, etwa bei Verarmung oder grobem Undank. Viele Eltern vereinbaren daher zusätzliche Rückforderungsrechte, typischerweise für den Fall, dass

• das Kind vor den Eltern stirbt,
• das Kind das Haus ohne Zustimmung verkauft oder belastet,
• Gläubiger in das Haus vollstrecken oder über das Vermögen des Kindes ein Insolvenzverfahren eröffnet wird,
• das Kind sich scheiden lässt und das Haus in die Vermögensauseinandersetzung geraten könnte.

Eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch sichert diese Rechte. Je mehr sich die Eltern vorbehalten, desto weniger frei ist allerdings das Kind, etwa bei einer späteren Finanzierung oder einem Umbau.

Was sollte vorher in der Familie besprochen werden?

Eine Übertragung betrifft fast immer auch die Geschwister. Hilfreich ist es, vor dem Notartermin diese Fragen zu klären:

• Soll das Geschenk später beim Erbe oder Pflichtteil angerechnet werden? Das muss spätestens bei der Schenkung bestimmt werden (§ 2050 Abs. 3, § 2315 BGB).
• Erhalten die anderen Kinder einen Ausgleich, jetzt oder später? Kommt ein Pflichtteilsverzicht in Betracht?
• Wer trägt welche Kosten: Dach, Heizung, Grundsteuer, Versicherung?
• Was gilt, wenn die Eltern ins Pflegeheim ziehen? Darf das Kind dann vermieten, und wem steht die Miete zu?
• Bestehen bereits ein Testament oder ein Erbvertrag, die zur Schenkung passen müssen? Dazu der Beitrag Erbvertrag und Schenkungen.

Soll das Kind statt einer Schenkung einen Kaufpreis in Raten zahlen, gelten andere Regeln; dazu der Beitrag Immobilienverkauf in der Familie. Fragen zu Abschreibung oder Einkommensteuer auf Mieten gehören zusätzlich in die Steuerberatung.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Haus kann nur mit notariellem Vertrag übertragen werden; an Kinder fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.
• Der Nießbrauch erlaubt Wohnen und Vermieten, das Wohnrecht nur das eigene Wohnen.
• Beide Rechte mindern den steuerlichen Wert der Schenkung; Kinder haben je Elternteil 400.000 Euro Freibetrag alle zehn Jahre.
• Es gibt drei verschiedene 10-Jahres-Fristen: Steuer, Pflichtteilsergänzung und Rückforderung bei Verarmung. Ein Nießbrauch wirkt sich nur auf die Pflichtteilsfrist aus.
• Vertragliche Rückforderungsrechte, gesichert im Grundbuch, schützen vor unerwünschten Entwicklungen.

Häufige Fragen

Kann ich das Haus zurückverlangen, wenn ich es mir anders überlege? Nein, eine wirksame Schenkung lässt sich nicht einfach widerrufen. Zurückfordern können Sie nur in den gesetzlichen Fällen oder wenn der Vertrag ein Rückforderungsrecht für diesen Fall vorsieht.

Ist ein Nießbrauch immer besser als ein Wohnrecht? Nicht unbedingt. Der Nießbrauch gibt mehr Möglichkeiten und spart in der Regel mehr Schenkungsteuer, belastet aber das Kind stärker und verhindert in der Regel, dass die Frist beim Pflichtteil der Geschwister beginnt. Was passt, hängt von Ihren Zielen ab.

Müssen beide Eltern unterschreiben? Wenn beiden das Haus gehört, ja. Häufig behalten sich beide Eltern den Nießbrauch oder das Wohnrecht vor, sodass der länger lebende Elternteil abgesichert bleibt.

Was kostet die Übertragung beim Notar? Die Gebühren sind gesetzlich im GNotKG festgelegt und richten sich vor allem nach dem Wert des Hauses. Wie die Gebühren berechnet werden, erklärt die Seite Notarkosten.

Quellen

• § 311b BGB (Beurkundungspflicht)
• § 1030, § 1041 BGB (Nießbrauch) [2]
• § 1092, § 1093 BGB (Wohnungsrecht) [2]
• § 3 GrEStG
• §§ 10, 14, 16, 19 ErbStG [2] [3] [4]
• §§ 14, 16 BewG [2]
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1.1.2026 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003), Anlage: Frau 72 Jahre = 10,447
• § 2325 BGB: BGH, Urteil vom 27.4.1994 – IV ZR 132/93 (Nießbrauchsvorbehalt hindert Fristbeginn); BGH, Urteil vom 29.6.2016 – IV ZR 474/15 (Wohnungsrecht nur ausnahmsweise)
• §§ 528, 529, 530 BGB: BGH, Urteil vom 19.7.2011 – X ZR 140/10 (Nießbrauch hindert die Frist des § 529 nicht)
• § 2315 BGB
• BVerfG, mündliche Verhandlung 12./13.10.2026, 1 BvF 1/23 und 1 BvR 804/22 (Berichte u. a.

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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