Erbengemeinschaft mit Haus: Wege zur Einigung

Stand: Oktober 2026

Erben mehrere Personen ein Haus, gehört es ihnen zunächst gemeinsam als Erbengemeinschaft. Verkaufen, belasten oder auf einen Miterben übertragen können sie es nur gemeinsam. Gelingt eine Einigung, ist die Auflösung meist in wenigen Schritten erledigt; gelingt sie nicht, bleibt als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung.

Was bedeutet „gemeinsam entscheiden“ konkret?

Mit dem Erbfall wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Erben (§ 2032 BGB). Niemandem gehört ein bestimmtes Zimmer oder ein fester Teil des Hauses. Jeder Miterbe hat einen Anteil am gesamten Nachlass.

Das Gesetz unterscheidet drei Arten von Entscheidungen:

Grundlage sind §§ 2038 und 2040 BGB. Die Mehrheit richtet sich nicht nach Köpfen, sondern nach der Größe der Erbteile. Mieteinnahmen werden grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung verteilt. Wohnt ein Miterbe allein im Haus, kann das Ausgleichsansprüche der anderen auslösen; ob und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab.

Welche Wege zur Auflösung gibt es?

Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst wird (§ 2042 BGB). Ausnahmen gelten etwa, wenn die verstorbene Person die Auseinandersetzung im Testament für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen hat. Für das Haus kommen vor allem diese Wege in Betracht:

1. Gemeinsamer Verkauf an Dritte. Alle Erben verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös nach Erbquoten, nachdem Nachlassschulden beglichen sind. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet; alle Erben müssen mitwirken oder eine Person bevollmächtigen.

2. Übernahme durch einen Miterben. Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Dafür schließen alle einen Erbauseinandersetzungsvertrag, der wegen des Grundstücks notariell beurkundet werden muss. Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung an einen Miterben zur Teilung des Nachlasses in der Regel nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

3. Verkauf eines Erbteils. Ein einzelner Erbe kann seinen gesamten Anteil am Nachlass an einen Miterben oder an einen Dritten verkaufen (§ 2033 BGB). Auch dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden. Verkauft er an einen Außenstehenden, haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).

4. Teilung in Wohnungseigentum. Bei einem Mehrfamilienhaus kann es möglich sein, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen und jedem Erben eine Wohnung zuzuweisen. Das setzt unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht voraus.

Beispiel: Drei Geschwister und das Elternhaus

Anna, Ben und Clara erben nach dem Tod ihrer Mutter zu je einem Drittel deren Haus in Lorsch. Ein Gutachten schätzt den Verkehrswert auf 450.000 Euro; Schulden gibt es nicht. Anna möchte mit ihrer Familie einziehen.

• Anna übernimmt das Haus und zahlt Ben und Clara jeweils 150.000 Euro.
• Die drei schließen einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag. Darin regeln sie auch, wann die Zahlungen fällig werden und wie sie abgesichert sind, etwa dadurch, dass die Umschreibung erst nach Zahlung erfolgt.
• Grunderwerbsteuer fällt nicht an, weil Anna als Miterbin zur Teilung des Nachlasses erwirbt.
• Wird der Antrag auf Eintragung Annas innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod der Mutter beim Grundbuchamt eingereicht, erhebt das Grundbuchamt für die Eintragung keine Gebühr. Das gilt nach dem Kostenverzeichnis zum GNotKG ausdrücklich auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Will Anna den Kaufpreis finanzieren, muss die Bank die Grundschuld meist schon vor der Umschreibung eintragen lassen; dafür braucht es die Mitwirkung aller drei. Verkauft Anna das Haus später innerhalb von zehn Jahren weiter, kann der Teil, den sie von ihren Geschwistern hinzuerworben hat, einkommensteuerpflichtig sein; eine Ausnahme gilt in der Regel, wenn sie das Haus selbst bewohnt hat (§ 23 EStG). Das sollte vorab mit der Steuerberatung geklärt werden.

Welche Rolle hat der Notar?

Der Notar beurkundet den Auseinandersetzungsvertrag, den Kaufvertrag oder die Erbteilsübertragung. Er ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und erklärt allen Beteiligten gleichermaßen, was der Vertrag bedeutet und welche Risiken es gibt, zum Beispiel bei der Absicherung der Auszahlung.

Auf Antrag eines Miterben kann ein Notar außerdem die Auseinandersetzung amtlich vermitteln (§§ 363 ff. FamFG). Zuständig sind die Notare im Bezirk des Amtsgerichts, in dem die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Dieses Verfahren führt allerdings nur zum Ziel, wenn die Beteiligten mitwirken; Streitfragen entscheidet der Notar nicht.

Der Notar vertritt keine Seite. Wer seine eigenen Interessen gegenüber den Miterben durchsetzen oder eine Forderung verhandeln möchte, braucht eine einseitige Beratung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Ein Anwaltsnotar, der in derselben Angelegenheit bereits für einen Beteiligten anwaltlich tätig war, kann dort in der Regel nicht mehr als Notar mitwirken (§ 3 BeurkG).

Was, wenn keine Einigung gelingt?

Hilfreich ist zuerst, die Fakten auf den Tisch zu legen: ein unabhängiges Wertgutachten, eine Aufstellung der laufenden Kosten und Einnahmen und die Frage, wer welche Zahlungen bereits geleistet hat. Manchmal hilft auch eine Mediation, bei der eine neutrale Person das Gespräch begleitet.

Bleibt es beim Streit, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das Haus wird dann öffentlich versteigert, und der Erlös wird unter den Erben verteilt. Ein Miterbe kann beantragen, das Verfahren für bis zu sechs Monate einzustellen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen ist; eine einmalige Wiederholung ist zulässig. Der erzielte Preis liegt nicht selten unter dem, was bei einem freien Verkauf möglich wäre, und das Verfahren kostet Zeit und Gebühren. Deshalb gilt die Versteigerung meist als letzte Möglichkeit.

Checkliste für das erste Gespräch der Erben

• Erbnachweis vorhanden? (Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll; siehe Erbschein: wann nötig, wann nicht)
• Aktueller Grundbuchauszug und Unterlagen zu Grundschulden
• Wertgutachten oder zumindest eine fundierte Wertermittlung
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Energie, Rücklagen
• Wünsche jedes Erben: behalten, verkaufen, vermieten?
• Hat jemand zu Lebzeiten Geschenke erhalten, die ausgeglichen werden müssen?
• Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung (zwei Jahre ab Erbfall) notieren

Das Wichtigste in Kürze

• Das geerbte Haus gehört allen Erben gemeinsam; über einen Verkauf oder eine Übertragung entscheiden alle zusammen.
• Für die laufende Verwaltung genügt eine Mehrheit nach Erbteilen, für notwendige Erhaltung handelt jeder allein.
• Typische Lösungen sind Verkauf, Übernahme durch einen Miterben oder Verkauf eines Erbteils, jeweils mit notariellem Vertrag.
• Die Übernahme durch einen Miterben ist in der Regel grunderwerbsteuerfrei; die Eintragung im Grundbuch ist binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, auch nach einer Erbauseinandersetzung.
• Ohne Einigung bleibt die Teilungsversteigerung als letzte Möglichkeit.

Häufige Fragen

Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren? Ja, ohne seine Zustimmung kann das Haus nicht freihändig verkauft werden. Die Teilungsversteigerung kann er aber grundsätzlich nicht verhindern, wenn ein anderer Miterbe sie beantragt.

Muss ich Miete zahlen, wenn ich allein im geerbten Haus wohne? Das ist gesetzlich nicht pauschal geregelt. Verlangen die anderen Erben eine Regelung, kann eine Nutzungsentschädigung in Betracht kommen; am besten treffen alle eine klare Vereinbarung.

Kann ich meinen Erbteil einfach verschenken oder verkaufen? Ja, über den Anteil am gesamten Nachlass kann jeder Miterbe verfügen, allerdings nur mit notariellem Vertrag. Über seinen Anteil an einzelnen Gegenständen, etwa „seinen Drittelanteil am Haus“, kann er dagegen nicht allein verfügen.

Wie lange darf eine Erbengemeinschaft bestehen? Es gibt keine Höchstdauer. Solange alle einverstanden sind, kann die Gemeinschaft fortbestehen. Mit jeder weiteren Generation wird die Abstimmung allerdings meist schwieriger.

Quellen

• §§ 2032, 2033, 2034, 2038, 2040, 2042, 2044 BGB [2] [3] [4] [5] [6] [7]
• § 311b BGB
• § 3 Nr. 3 GrEStG
• GNotKG Kostenverzeichnis Nr. 14110 Anm. Abs. 1
• § 344 Abs. 4a, §§ 363 ff. FamFG [2]
• § 3 BeurkG
• § 180 ZVG
• § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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