Anwalt für Immobilienrecht in Bensheim: Kauf, Bau, Nachbarn, WEG

Stand: Oktober 2026

Wenn es rund um eine Immobilie zum Konflikt kommt, brauchen Sie jemanden, der allein Ihre Interessen vertritt. Als Rechtsanwalt in Bensheim berät und vertritt Dr. Nicolas Rohde Käufer, Verkäufer, Bauherren, Nachbarn und Wohnungseigentümer, wenn es um Mängel, Verträge oder Rechte am Grundstück geht. Wichtig ist eine klare Trennung: Wo er als Notar beurkundet, kann er nicht zugleich anwaltlich für eine Seite tätig sein.

Mängel nach dem Hauskauf: Was gilt trotz Gewährleistungsausschluss?

Bei gebrauchten Häusern und Wohnungen werden Ansprüche wegen Sachmängeln im Kaufvertrag meist ausgeschlossen. Das ist zulässig. Der Ausschluss hilft dem Verkäufer aber nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB).

Arglist bedeutet vereinfacht: Der Verkäufer kannte den Mangel oder hielt ihn zumindest für möglich und nahm in Kauf, dass Sie ihn nicht kennen. Ob das so war, ist oft der Kern des Streits. Entscheidend sind dann Belege wie frühere Gutachten, Handwerkerrechnungen, Angaben im Exposé oder Aussagen bei der Besichtigung.

Je nach Lage kommen Nacherfüllung, Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz oder der Rücktritt in Betracht. Rücktritt heißt Rückabwicklung: Sie geben die Immobilie zurück, der Verkäufer erstattet den Kaufpreis. Das ist bei bereits eingetragenem Eigentum aufwendig, weil auch Grundbuch, Finanzierung und Kosten rückabzuwickeln sind.

Probleme mit dem Bauträger

Beim Kauf vom Bauträger gelten für die Bauleistung die Regeln des Werkvertragsrechts. Typische Streitpunkte sind:

• Mängel: Ansprüche wegen Mängeln am Bauwerk verjähren grundsätzlich in fünf Jahren ab der Abnahme (§ 634a BGB).
• Abnahme: Mit der Abnahme beginnt nicht nur die Verjährung, auch die Beweislast für Mängel verschiebt sich. Bei Wohnungen spielt zusätzlich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Rolle.
• Bauverzug: Wird der vereinbarte Fertigstellungstermin überschritten, können Ansprüche auf Ersatz des Verzugsschadens bestehen, etwa für Miete oder Zinsen.
• Abschlagszahlungen: Der Bauträger darf nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt abrechnen (§ 3 Abs. 2 MaBV). Wird eine Rate verlangt, obwohl der Bauabschnitt nicht fertig ist, lohnt eine Prüfung. Einzelheiten zum Ratenplan nach MaBV finden Sie im Ratgeber.

Nachbarrecht in Hessen

Viele Streitigkeiten unter Nachbarn betreffen Bäume, Hecken und Bauten an der Grenze. In Hessen regelt das Hessische Nachbarrechtsgesetz unter anderem Grenzabstände für Bäume, Sträucher und Hecken (§ 38). Wie weit eine Pflanze von der Grenze entfernt sein muss, hängt von Art und Wuchs ab.

Wer die Beseitigung einer zu nah gepflanzten Anpflanzung verlangen will, muss sich beeilen: Der Anspruch ist nach § 43 ausgeschlossen, wenn nicht innerhalb von fünf Jahren nach dem Anpflanzen Klage erhoben wurde. Ragt ein Gebäude über die Grenze, gilt der Überbau nach § 912 BGB: Ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit muss der Nachbar ihn in der Regel dulden, wenn er nicht sofort widersprochen hat, und erhält dafür eine Geldrente.

Bei manchen Nachbarstreitigkeiten kann vor einer Klage ein Schlichtungsversuch vorgeschrieben sein. Auch das gehört zur Prüfung am Anfang.

Wege- und Leitungsrechte im Streit

Ein Wegerecht oder Leitungsrecht steht häufig als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs. Das ist ein Recht, das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht. Streit entsteht etwa, wenn der Weg zugeparkt, verbreitert oder anders genutzt wird oder eine Leitung erneuert werden soll. Maßgeblich ist zunächst der Inhalt der Eintragung und der zugrunde liegenden Bewilligung, die beim Grundbuchamt eingesehen werden kann.

Streit in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümer können Beschlüsse der Eigentümerversammlung gerichtlich überprüfen lassen. Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 WEG). Die Fristen sind kurz: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist läuft ab der Versammlung, nicht erst ab Zugang des Protokolls.

Verträge für eine Seite prüfen

Bevor Sie einen Kauf- oder Bauträgervertrag unterschreiben, kann eine anwaltliche Prüfung allein aus Ihrer Sicht sinnvoll sein: Welche Klauseln sind ungünstig, was sollte nachverhandelt werden? Wie ein Kaufvertragsentwurf aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber.

Notar oder Anwalt: eine wichtige Abgrenzung

Dr. Rohde ist Anwaltsnotar. Beurkundet er einen Kaufvertrag als Notar, ist er unparteiisch und berät alle Beteiligten neutral. Eine einseitige anwaltliche Vertretung im selben Vorgang ist dann ausgeschlossen:

• War er in der Sache bereits anwaltlich für eine Seite tätig, soll er nicht beurkunden (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BeurkG). Eine Ausnahme gilt nur, wenn er im Auftrag aller Beteiligten tätig war.
• Hat er als Notar beurkundet, darf er in derselben Rechtssache nicht als Rechtsanwalt tätig werden (§ 45 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c BRAO), etwa in einem späteren Streit über Mängel.

Für Sie heißt das: Wer einen Vertrag einseitig prüfen oder einen Streit aus einem Vertrag führen lassen möchte, braucht einen Anwalt, der diesen Vertrag nicht beurkundet. Kommt der Vertrag bei einem anderen Notar zustande, kann Dr. Rohde Sie anwaltlich beraten.

Beispiel: Feuchter Keller nach dem Hauskauf

Herr und Frau Albers (fiktiv) kaufen ein Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren. Im Vertrag ist die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Ein halbes Jahr nach der Übergabe zeigen sich im Keller feuchte Wände, hinter frisch gestrichenen Flächen ist Schimmel.

Ein Nachbar erzählt, der Keller sei schon vor Jahren mehrfach „abgesoffen“. Bei der Besichtigung hatte der Verkäufer auf Nachfrage gesagt, der Keller sei trocken. Im Erstgespräch wird geklärt, welche Belege es gibt und was noch gesichert werden sollte, etwa Fotos, ein Sachverständigengutachten, das Exposé und Zeugen. Danach entscheiden die Eheleute, ob sie den Verkäufer zunächst außergerichtlich zur Zahlung der Sanierungskosten auffordern oder ob ein Rücktritt in Betracht kommt. Ob am Ende Arglist nachweisbar ist, hängt von den Beweisen ab.

Fristen nicht aus dem Blick verlieren

Mängelansprüche beim Kauf eines Gebäudes verjähren grundsätzlich in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis, aber nicht vor Ablauf der Fünf-Jahres-Frist (§ 438 Abs. 3 BGB). Bei Beschlüssen der WEG und bei Abschlagsrechnungen geht es teils um Wochen. Lassen Sie Fristen deshalb früh prüfen.

Ablauf der Beratung

1. Online-Erstgespräch: 30 Minuten per Video. Sie schildern den Sachverhalt, gemeinsam wird geklärt, worauf es ankommt.
2. Unterlagen: Kaufvertrag oder Bauträgervertrag, Exposé, Fotos, Gutachten, Abnahme- oder Versammlungsprotokolle, Schriftverkehr.
3. Einschätzung: Welche Ansprüche bestehen, welche Fristen laufen, welche Risiken gibt es?
4. Vorgehen: außergerichtliches Schreiben, Verhandlung, selbstständiges Beweisverfahren oder Klage.

Kosten und Rechtsschutzversicherung

Die Anwaltsgebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und dem Gegenstandswert, also etwa der Höhe der Sanierungskosten oder des Kaufpreises. Alternativ kann eine Vergütung vereinbart werden. Für ein erstes Beratungsgespräch mit einem Verbraucher ist die Gebühr ohne Vereinbarung auf höchstens 190 Euro begrenzt (§ 34 Abs. 1 Satz 3 RVG), zuzüglich Umsatzsteuer.

Rechtsschutzversicherungen schließen Streitigkeiten rund um Erwerb, Bau und Finanzierung von Immobilien häufig aus oder bieten sie nur als Zusatzbaustein an. Prüfen Sie Ihre Bedingungen oder fragen Sie vorab bei der Versicherung nach.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder übernommenen Garantien (§ 444 BGB).
• Bauträgermängel verjähren in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme; Raten richten sich nach der MaBV.
• WEG-Beschlüsse müssen innerhalb eines Monats angefochten und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.
• Im Nachbarrecht Hessens gelten feste Grenzabstände und eine Fünf-Jahres-Frist für Beseitigungsklagen.
• Beurkundet Dr. Rohde als Notar, ist er neutral; eine einseitige anwaltliche Vertretung im selben Vorgang ist ausgeschlossen.

Häufige Fragen

Kann Dr. Rohde meinen Kaufvertrag prüfen, wenn er ihn auch beurkundet? Nicht einseitig. Als beurkundender Notar erläutert er den Vertrag allen Beteiligten neutral. Für eine Prüfung allein in Ihrem Interesse brauchen Sie einen Anwalt, der nicht beurkundet.

Wie lange kann ich Mängel nach dem Hauskauf geltend machen? Grundsätzlich fünf Jahre ab Übergabe. Bei arglistigem Verschweigen gilt die regelmäßige Verjährung ab Kenntnis, mindestens aber die fünf Jahre. Wegen eines vertraglichen Ausschlusses kommt es meist auf die Arglist an.

Was kostet das Erstgespräch? Ohne Vereinbarung höchstens 190 Euro zuzüglich Umsatzsteuer für Verbraucher. Die Kosten des weiteren Vorgehens werden vorab besprochen.

Zahlt meine Rechtsschutzversicherung? Das hängt von Ihrem Vertrag ab. Bau- und Immobilienrisiken sind häufig ausgeschlossen. Eine Deckungsanfrage klärt das vor Beginn.

Quellen

• BGB § 444
• BGB § 438
• BGB § 634a
• BGB § 912
• MaBV § 3
• WEG §§ 44, 45
• BeurkG § 3
• BRAO § 45
• RVG § 34
• Hessisches Nachbarrechtsgesetz (zuletzt geändert GVBl. 2022 S. 460) – (Suche „Nachbarrechtsgesetz“)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.