Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch

Stand: Oktober 2026

Ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch kann verkauft werden. Das Recht bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über, solange die berechtigte Person lebt und nicht auf das Recht verzichtet. Ist sie bereits verstorben, muss das Recht vor oder beim Verkauf aus dem Grundbuch gelöscht werden; oft genügt dafür die Sterbeurkunde, aber nicht immer.

Was steht in Abteilung II des Grundbuchs?

Das Grundbuch hat drei Abteilungen. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung III die Grundschulden der Banken. In Abteilung II stehen alle übrigen Belastungen und Beschränkungen (§ 10 Grundbuchverfügung). Beim Verkauf begegnen typischerweise:

Wie Wohnrecht und Nießbrauch bei einer Übertragung an die Kinder gestaltet werden, erklärt der Beitrag Haus an die Kinder überschreiben: Nießbrauch oder Wohnrecht?. Was ein Wohnrecht für Eigentümer und Erben bedeutet, steht im Beitrag Wohnrecht auf Lebenszeit. Diese Seite behandelt nur die Situation beim Verkauf.

Fall 1: Die berechtigte Person ist verstorben

Wohnungsrecht und Nießbrauch erlöschen mit dem Tod der berechtigten Person (§ 1061, § 1090 Abs. 2 BGB). Im Grundbuch bleiben sie aber stehen, bis sie gelöscht werden. Der Käufer erwartet ein „lastenfreies“ Grundbuch, deshalb gehört die Löschung zu den Aufgaben, die der Notar im Kaufvertrag mit erledigt.

Das Grundbuch wird in diesem Fall berichtigt (§ 22 GBO). Ob dafür die Sterbeurkunde allein genügt, hängt von der Eintragung ab:

• Löschungserleichterung eingetragen: Steht im Grundbuch sinngemäß, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt (§ 23 Abs. 2 GBO), reicht die Sterbeurkunde. Viele Übergabeverträge enthalten diese Klausel.
• Keine Löschungserleichterung: Können aus dem Recht noch Rückstände bestehen, etwa offene Ansprüche aus einem Nießbrauch, darf das Grundbuchamt im ersten Jahr nach dem Tod nur mit Bewilligung der Erben der berechtigten Person löschen (§ 23 Abs. 1 GBO). Danach genügt die Sterbeurkunde, sofern die Erben nicht widersprochen haben.

Sind die Verkäufer selbst die Erben, ist das meist unproblematisch; erben andere Verwandte, sollte die Bewilligung vor dem Notartermin geklärt sein.

Häufig ist mit dem Nießbrauch der Eltern auch eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen. Auch sie muss gelöscht werden; ob dafür die Sterbeurkunde reicht, hängt ebenfalls vom genauen Inhalt der Eintragung ab.

Fall 2: Die berechtigte Person lebt und verzichtet

Zieht zum Beispiel die Mutter ins Pflegeheim und soll das Haus verkauft werden, kann sie auf ihr Wohnrecht oder ihren Nießbrauch verzichten. Rechtlich braucht es dafür ihre Erklärung, das Recht aufzugeben, und die Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB). Das Grundbuchamt verlangt eine Löschungsbewilligung mit notariell beglaubigter Unterschrift (§§ 19, 29 GBO).

Für den Verkauf ist dann wichtig:

• Verzicht nur gegen Sicherheit: Die Bewilligung wird dem Notar mit der Auflage übergeben, sie erst zu verwenden, wenn der Kaufpreis gesichert ist. So verliert die berechtigte Person ihr Recht nicht, falls der Verkauf scheitert.
• Ausgleich: Ob die berechtigte Person einen Teil des Erlöses erhält, ist eine Frage der Familie. Eine Abfindung kann steuerliche Folgen haben, insbesondere bei einem vermieteten Nießbrauch; ein Verzicht ohne Gegenleistung kann eine Schenkung sein. Einzelheiten erklärt der Beitrag Nießbrauch aufheben.
• Vertretung: Kann die berechtigte Person wegen Krankheit oder Demenz nicht mehr selbst unterschreiben, handelt ein Vorsorgebevollmächtigter oder ein Betreuer. Ein Betreuer braucht für die Aufgabe eines Rechts am Grundstück die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB). Wie das abläuft, beschreibt die Seite Immobilienverkauf bei Betreuung.

Ohne Zustimmung der berechtigten Person kann der Eigentümer das Recht nicht beseitigen.

Fall 3: Verkauf mit bestehendem Recht

Möglich ist auch, das Haus mit dem Wohnrecht oder Nießbrauch zu verkaufen. Der Käufer übernimmt das Recht dann ausdrücklich im Kaufvertrag. Er wird Eigentümer, kann das Haus aber erst nutzen, wenn das Recht erlischt. Beim Nießbrauch laufen bestehende Mietverträge weiter; die Miete steht weiter der berechtigten Person zu.

Solche Käufe kommen vor allem unter Verwandten oder bei Anlegern vor. Der Kaufpreis ist dann in der Regel deutlich niedriger, und Banken finanzieren oft nur zurückhaltend, weil das Recht ihrer Grundschuld im Rang vorgeht.

Rechte, die in der Regel bleiben

Ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn, ein Leitungsrecht für den Kanal oder ein Recht zum Betrieb einer Trafostation sind keine Altlast, sondern sichern häufig die Erschließung anderer Grundstücke. Sie bleiben meist bestehen und werden vom Käufer übernommen. Löschen ließen sie sich nur mit Bewilligung des Berechtigten, bei einer Grunddienstbarkeit also des jeweiligen Nachbareigentümers.

Der Notar führt im Vertragsentwurf auf, welche Rechte übernommen und welche gelöscht werden; Hinweise zum Lesen des Entwurfs gibt der Beitrag Kaufvertragsentwurf prüfen. Ein eingetragenes Vorkaufsrecht behandelt der Beitrag Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Wie sichert der Notar den Käufer ab?

Nach der Beurkundung beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung für den Käufer (§ 883 BGB). Sie schützt ihn davor, dass später noch andere Rechte eingetragen werden. Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn die Vormerkung im Rang nur hinter den Rechten steht, die der Käufer übernommen hat, und wenn die Unterlagen für die Löschung aller anderen Rechte dem Notar vorliegen. Dazu gehören die Sterbeurkunde oder Löschungsbewilligungen für Wohnrecht und Nießbrauch ebenso wie die Löschungsbewilligung der Bank für die Grundschuld. Den weiteren Ablauf beschreibt der Beitrag Grundbucheintrag nach dem Notartermin.

Beispiel: Das Elternhaus mit Nießbrauch

Beispiel (fiktiv): Thomas hat 2015 das Zweifamilienhaus seiner Eltern in Zwingenberg übernommen. Im Grundbuch stehen in Abteilung II ein Nießbrauch für beide Eltern, eine Rückauflassungsvormerkung und ein Wegerecht für das Hinterliegergrundstück. Der Vater ist 2023 gestorben, die Mutter Helga lebt seit Kurzem im Pflegeheim. Thomas möchte verkaufen, Helga ist einverstanden.

• Vater: Sein Anteil am Nießbrauch ist erloschen. Weil im Grundbuch eine Löschungserleichterung eingetragen ist, genügt seine Sterbeurkunde.
• Mutter: Helga unterschreibt eine Löschungsbewilligung für Nießbrauch und Rückauflassungsvormerkung, ihre Unterschrift wird beglaubigt. Der Notar verwendet sie erst, wenn der Kaufpreis gesichert ist. Die Mieterin im Obergeschoss bleibt; ihr Mietvertrag geht auf den Käufer über.
• Abfindung: Helga soll einen Teil des Erlöses erhalten. Weil sie bisher die Obergeschosswohnung vermietet hat, lassen beide die steuerliche Seite vorab von einem Steuerberater prüfen.
• Wegerecht: Es bleibt bestehen. Der Käufer kennt es aus dem Entwurf und übernimmt es im Vertrag.

Wenn ein Makler beteiligt ist

Ein Makler kann früh einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern lassen und die Einträge in Abteilung II mit dem Verkäufer durchgehen: Lebt die berechtigte Person? Gibt es eine Sterbeurkunde, eine Vorsorgevollmacht oder einen Betreuer? Welche Rechte soll der Käufer übernehmen? Diese Angaben helfen dem Notar beim Entwurf. Der Notar bleibt dabei für Verkäufer, Käufer und berechtigte Person gleichermaßen neutral; den Entwurf sendet er Verbrauchern selbst zu (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Checkliste: Was Sie vorbereiten können

• Aktueller Grundbuchauszug mit allen Einträgen in Abteilung II
• Bei Wohnrecht oder Nießbrauch: Übergabevertrag oder Bewilligung, aus der das Recht stammt
• Ist die berechtigte Person verstorben: Sterbeurkunde (Original oder beglaubigte Kopie), Angaben zu ihren Erben
• Lebt sie: Ist sie mit dem Verzicht einverstanden? Kann sie selbst unterschreiben, oder gibt es eine Vorsorgevollmacht oder einen Betreuer?
• Bei Nießbrauch an vermieteten Wohnungen: Mietverträge, Kautionen, Nebenkostenabrechnungen
• Bei Abfindung: steuerliche Prüfung vor dem Termin
• Bei Wegerechten und Leitungsrechten: Lageplan oder Bewilligung, um den Umfang zu verstehen

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch kann verkauft werden; das Recht bleibt aber bestehen, bis die berechtigte Person stirbt oder verzichtet.
• Nach dem Tod genügt zur Löschung oft die Sterbeurkunde, sicher aber nur mit eingetragener Löschungserleichterung; sonst können im ersten Jahr die Erben zustimmen müssen.
• Lebt die berechtigte Person, braucht es ihre beglaubigte Löschungsbewilligung, bei Betreuung zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung.
• Wegerechte und Leitungsrechte bleiben meist bestehen und werden vom Käufer übernommen.
• Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn die Löschung der nicht übernommenen Rechte gesichert ist.

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus mit Wohnrecht verkaufen? Ja. Der Käufer muss das Wohnrecht aber dulden, solange die berechtigte Person lebt und nicht verzichtet. Deshalb ist ein solcher Verkauf in der Praxis selten und der Preis meist deutlich niedriger.

Wie lösche ich ein Wohnrecht nach dem Tod? In der Regel durch Vorlage der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt, oft über den Notar im Rahmen des Verkaufs. Fehlt eine Löschungserleichterung und sind Rückstände möglich, kann im ersten Jahr nach dem Tod die Bewilligung der Erben nötig sein.

Muss ein Wegerecht beim Verkauf gelöscht werden? Nein. Es bleibt in der Regel bestehen und geht mit dem Grundstück auf den Käufer über. Eine Löschung setzt die Bewilligung des Berechtigten voraus.

Wer kümmert sich um die Löschung? Der Notar bereitet sie im Rahmen des Kaufvertrags vor, holt die nötigen Erklärungen ein und stellt die Anträge beim Grundbuchamt. Sterbeurkunden und Kontakte zu den Beteiligten liefern meist die Verkäufer.

Quellen

• § 10 Grundbuchverfügung (Inhalt Abteilung II)
• §§ 1018, 1030, 1061, 1090, 1092, 1093 BGB [2] [3] [4] [5]
• § 875 BGB (Aufhebung eines Rechts), § 883 BGB (Vormerkung) [2]
• § 1056 BGB (Mietverhältnisse bei Ende des Nießbrauchs)
• §§ 19, 22, 23, 29 GBO [2] [3]
• § 1850 Nr. 1 BGB (Genehmigung Betreuungsgericht)
• § 17 Abs. 2a BeurkG
• BGH, Beschluss vom 30.9.1965 – V ZB 4/65 (§ 23 GBO); BGH, Beschluss vom 3.5.2012 – V ZB 112/11 (Löschung einer Vormerkung mit Sterbeurkunde) – über Sekundärquellen geprüft
• BFH, Urteil vom 10.10.2025 – IX R 4/24 (Ablösung Nießbrauch, steuerbar bei Vermietung) – Nachweis in Beitrag Nr. 44

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.