Wohnrecht auf Lebenszeit: was es für Eltern, Kinder und Erben bedeutet

Stand: Oktober 2026

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit erlaubt einer Person, ein Haus oder eine Wohnung bis zu ihrem Tod zu bewohnen, obwohl sie nicht (mehr) Eigentümerin ist. Am sichersten ist es als Wohnungsrecht im Grundbuch: Dann gilt es auch gegenüber einem späteren Käufer, und es erlischt in der Regel erst mit dem Tod der berechtigten Person. Für Kinder und Erben bedeutet das: Sie sind Eigentümer, können das Haus aber so lange nur eingeschränkt nutzen oder verkaufen.

Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Im Gesetz heißt es Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Es ist eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit: ein Recht, das an eine bestimmte Person gebunden ist und das Grundstück belastet. Die berechtigte Person darf ein Gebäude oder einzelne Räume unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen. Sie darf ihre Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen und gemeinschaftliche Anlagen wie Garten, Keller oder Treppenhaus mitbenutzen, wenn das Recht nur einen Teil des Hauses umfasst.

Das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich (§ 1092 Abs. 1 BGB). Vermieten darf die berechtigte Person die Räume nur, wenn der Eigentümer das gestattet; üblich ist, das gleich im Vertrag zu regeln. Wer dagegen auch vermieten und die Miete behalten möchte, braucht einen Nießbrauch. Den Vergleich beider Rechte beim Überschreiben an die Kinder finden Sie im Beitrag Haus an die Kinder überschreiben: Nießbrauch oder Wohnrecht?.

Typische Fälle sind:

• Eltern übertragen ihr Haus an ein Kind und behalten das Wohnrecht für sich.
• Ein Ehegatte oder Lebensgefährte soll nach dem Tod des Eigentümers in der gemeinsamen Wohnung bleiben dürfen, das Haus selbst geht aber an die Kinder. Das wird häufig als Vermächtnis im Testament angeordnet; die Erben müssen das Wohnrecht dann bestellen.

Muss das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen werden?

Eine Pflicht gibt es nicht. Ein Wohnrecht kann auch nur vertraglich vereinbart werden, etwa als Leihe oder Mietvertrag. Ein solches schuldrechtliches Wohnrecht bindet aber im Grundsatz nur die Vertragspartner. Wird das Haus verkauft oder versteigert, kann es schnell an Grenzen stoßen.

Das dingliche Wohnungsrecht entsteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Erst dann wirkt es gegenüber jedermann, auch gegenüber einem Käufer. Für die Eintragung braucht das Grundbuchamt eine Bewilligung des Eigentümers mit notariell beglaubigter Unterschrift (§§ 19, 29 Grundbuchordnung). Wird das Wohnrecht bei einer Hausübertragung vereinbart, ist es Teil des ohnehin notariell beurkundeten Vertrags.

Wichtig ist außerdem der Rang. Steht im Grundbuch bereits eine Grundschuld vor dem Wohnrecht, kann das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung aus dieser Grundschuld erlöschen. Verlangt eine Bank später, dass das Wohnrecht hinter ihre Grundschuld zurücktritt, sollten die Folgen vorher bekannt sein.

Wer trägt welche Kosten?

Das Gesetz verweist für das Wohnungsrecht auf einige Regeln des Nießbrauchs (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB). Daraus ergibt sich, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt, ungefähr diese Verteilung:

Gerade diese Punkte führen in Familien später häufig zu Streit und sollten deshalb ausdrücklich im Vertrag stehen.

Was passiert bei Umzug ins Pflegeheim?

Das Wohnrecht erlischt nicht automatisch, wenn die berechtigte Person dauerhaft ins Pflegeheim zieht (BGH, Urteil vom 19.1.2007, V ZR 163/06). Die Wohnung steht dann oft leer, weil weder Berechtigter noch Eigentümer sie ohne Weiteres anderweitig nutzen dürfen. Fehlt eine Regelung im Vertrag, kann nach der Rechtsprechung eine ergänzende Auslegung des Vertrags zu einem Geldanspruch führen, etwa auf Mieteinnahmen, wenn die Wohnung vermietet wird (BGH, Urteil vom 9.1.2009, V ZR 168/07). Solche Ansprüche kann unter Umständen das Sozialamt auf sich überleiten.

Wie das Sozialamt auf ein verschenktes Haus zugreifen kann, erklärt der Beitrag Haus überschrieben, dann Pflegeheim.

Wie wird ein Wohnrecht bewertet?

Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer wird der Wert eines lebenslangen Wohnrechts so berechnet:

1. Jahreswert: die ortsübliche Miete für die Räume, die das Wohnrecht umfasst (§ 15 Abs. 2 BewG). Er ist nach oben begrenzt auf den steuerlichen Wert des Hauses geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
2. Vervielfältiger: ein Faktor, der vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht ihn jährlich auf Grundlage der aktuellen Sterbetafel (§ 14 Abs. 1 BewG).
3. Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Er mindert bei einer Hausübertragung den steuerpflichtigen Wert der Schenkung.

Stirbt die berechtigte Person deutlich früher als statistisch erwartet, kann die Steuer auf Antrag nachträglich berichtigt werden (§ 14 Abs. 2 BewG). Beim Pflichtteil oder bei einem Verkauf gelten andere Maßstäbe; der Steuerwert lässt sich nicht einfach übertragen.

Beispiel: Wohnrecht im Erdgeschoss

Beispiel (fiktiv): Brigitte, 78 Jahre, überträgt im Juli 2026 ihr Zweifamilienhaus an ihren Sohn Tobias. Sie behält ein lebenslanges Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung, die ortsübliche Miete dafür beträgt 900 Euro im Monat. Die Wohnung im Obergeschoss vermietet Tobias. Ihre Tochter Katrin erhält kein Haus.

• Jahreswert: 900 Euro × 12 = 10.800 Euro
• Vervielfältiger für eine 78-jährige Frau (Bewertungsstichtage ab 1.1.2026): 8,271
• Kapitalwert des Wohnrechts: 10.800 × 8,271 = 89.326,80 Euro

Um diesen Betrag mindert sich der steuerliche Wert der Schenkung an Tobias. Brigitte stirbt im September 2031. Für Tobias erlischt das Wohnrecht; er kann es im Grundbuch löschen lassen, in der Regel mit der Sterbeurkunde.

Katrin kann einen Pflichtteilsergänzungsanspruch haben, weil ihre Mutter das Haus verschenkt hat. Geschenke werden dabei für jedes Jahr zwischen Schenkung und Tod um ein Zehntel weniger berücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt bei Grundstücken in der Regel mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Hat Brigitte nur das Erdgeschoss für sich behalten, während Tobias das Obergeschoss vermietet, läuft diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel (BGH, Urteil vom 29.6.2016, IV ZR 474/15). Ist der neue Eigentümer im Juli 2026 eingetragen worden, zählt die Schenkung bei Brigittes Tod im September 2031 nur noch zur Hälfte.

Anders kann es sein, wenn sich Brigitte das Wohnrecht am ganzen Haus vorbehalten hätte und dort weiter wie eine Eigentümerin geschaltet und gewaltet hätte. Dann beginnt die Frist möglicherweise gar nicht, und die Schenkung zählt beim Pflichtteil in voller Höhe. Das hängt vom Einzelfall ab. Mehr dazu im Beitrag Pflichtteil berechnen.

Was bedeutet das Wohnrecht für die Erben?

Es kommt darauf an, wer stirbt:

• Die berechtigte Person stirbt: Das Wohnrecht erlischt. Die Erben der berechtigten Person erben es nicht. Der Eigentümer lässt es im Grundbuch löschen; ob dafür die Sterbeurkunde genügt, hängt von der Eintragung ab.
• Der Eigentümer stirbt: Das Haus geht mit dem Wohnrecht an seine Erben über. Sie müssen das Wohnrecht respektieren; ein Verkauf ist möglich, meist aber nur mit deutlichem Preisabschlag.
• Das Wohnrecht ist im Testament angeordnet: Die Erben sind verpflichtet, es zu bestellen, in der Regel mit Eintragung im Grundbuch.

Checkliste für den Vertrag

• Welche Räume umfasst das Wohnrecht, und welche Gemeinschaftsflächen dürfen mitgenutzt werden?
• Wer trägt Nebenkosten, Reparaturen, Grundsteuer und Versicherung?
• Darf vermietet werden, wenn die berechtigte Person auszieht, und wem steht die Miete zu?
• Soll das Recht bei dauerhaftem Auszug enden oder fortbestehen?
• Welchen Rang erhält das Wohnrecht im Grundbuch?

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Wohnrecht auf Lebenszeit erlaubt das eigene Wohnen, nicht aber ohne Gestattung das Vermieten.
• Nur im Grundbuch eingetragen wirkt es gegenüber Käufern und Erben des Eigentümers; der Rang entscheidet über die Sicherheit in der Zwangsversteigerung.
• Ohne Vereinbarung trägt die berechtigte Person die gewöhnliche Unterhaltung; Kostenfragen sollten im Vertrag geregelt sein.
• Der Umzug ins Pflegeheim beendet das Wohnrecht nicht automatisch.
• Steuerlich wird es mit Jahreswert mal Vervielfältiger bewertet; beim Pflichtteil kann es den Fristbeginn beeinflussen.

Häufige Fragen

Ist ein Wohnrecht vererbbar? Nein. Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Soll nach ihrem Tod eine weitere Person wohnen dürfen, etwa der Ehegatte, muss das von Anfang an für beide vereinbart werden.

Kann der Eigentümer das Haus trotz Wohnrecht verkaufen? Ja. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt aber bestehen, und der Käufer muss es dulden. Deshalb ist der erzielbare Preis in der Regel deutlich niedriger.

Kann man ein Wohnrecht wieder löschen lassen? Zu Lebzeiten nur mit Zustimmung der berechtigten Person, die gegenüber dem Grundbuchamt die Aufgabe des Rechts erklärt. Geschieht das ohne Gegenleistung, kann darin eine Schenkung liegen, mit eigenen steuerlichen Folgen.

Quellen

• § 1090, § 1092, § 1093 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Wohnungsrecht) [2] [3]
• § 1041 BGB (Erhaltung der Sache), § 1061 BGB (Erlöschen mit dem Tod), §§ 1045, 1047 BGB (nicht in § 1093 in Bezug genommen) [2]
• § 873, § 875 BGB (Entstehung durch Eintragung, Aufhebung)
• §§ 19, 22, 23, 29 GBO
• §§ 14, 15, 16 BewG [2] [3]
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – IV D 4 – S 3104/00002/013/003, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1.1.2026 (Anlage: Frau, 78 Jahre = 8,271)
• § 2325 Abs. 3 BGB: BGH, Urteil vom 27.4.1994 – IV ZR 132/93; BGH, Urteil vom 29.6.2016 – IV ZR 474/15
• BGH, Urteil vom 19.1.2007 – V ZR 163/06; BGH, Urteil vom 9.1.2009 – V ZR 168/07; BGH, Urteil vom 13.7.2012 – V ZR 206/11 (Wohnungsrecht und Heimaufenthalt)
• BGH, Urteil vom 25.9.2009 – V ZR 36/09 (Betriebskostenabrechnung beim Wohnungsrecht, entsprechende Anwendung § 556 Abs. 3 BGB)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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