Haus verkaufen bei Betreuung: Genehmigung, Vollmacht, Ablauf

Stand: Oktober 2026

Kann der Eigentümer einer Immobilie wegen Demenz oder Krankheit nicht mehr selbst entscheiden, darf niemand automatisch für ihn verkaufen, auch Ehepartner und Kinder nicht. Möglich ist der Verkauf entweder durch eine bevollmächtigte Person mit einer passenden Vorsorgevollmacht oder durch einen gerichtlich bestellten Betreuer, der dafür die Genehmigung des Betreuungsgerichts braucht. Für minderjährige Eigentümer gilt Ähnliches: Die Eltern verkaufen, das Familiengericht muss zustimmen.

Welcher Weg kommt in Betracht?

Wichtig ist eine frühe Klärung: Bestehen Zweifel, ob der Eigentümer noch geschäftsfähig ist, muss der Notar sie prüfen und in der Urkunde festhalten. Fehlt ihm nach seiner Überzeugung die Geschäftsfähigkeit, soll er die Beurkundung ablehnen (§ 11 BeurkG).

Verkauf mit Vorsorgevollmacht

Eine Vorsorgevollmacht ist der einfachste Weg. Die bevollmächtigte Person handelt ohne gerichtliche Genehmigung, wenn die Vollmacht drei Voraussetzungen erfüllt:

• Umfang: Sie muss Vermögensangelegenheiten und Grundstücksgeschäfte abdecken. Eine reine Gesundheitsvollmacht reicht nicht.
• Form: Das Grundbuchamt akzeptiert nur öffentlich beglaubigte oder beurkundete Erklärungen (§ 29 GBO). Eine nur privat unterschriebene Vollmacht genügt für den Hausverkauf deshalb nicht. Eine Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde ist möglich, ihre Wirkung endet aber mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 BtOG).
• Keine Bedingung im Außenverhältnis: Heißt es in der Vollmacht etwa „gilt nur, wenn ich nicht mehr selbst handeln kann“, müsste dieser Zustand dem Grundbuchamt in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen werden. Das ist in der Praxis kaum möglich.

Will die bevollmächtigte Person das Haus selbst kaufen, braucht sie in der Vollmacht eine Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts (§ 181 BGB). Mehr zur Form im Beitrag Vorsorgevollmacht: Notar oder Unterschrift?.

Das Ehegattennotvertretungsrecht hilft beim Hausverkauf nicht: Es gilt nur in Gesundheitsfragen und zeitlich begrenzt (§ 1358 BGB).

Verkauf durch einen Betreuer

Gibt es keine taugliche Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht auf Anregung, zum Beispiel von Angehörigen, einen rechtlichen Betreuer (§ 1814 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht am gewöhnlichen Aufenthalt der betroffenen Person (§ 272 FamFG), für Bensheim, Heppenheim, Lorsch, Zwingenberg, Einhausen und Lautertal also die Betreuungsabteilung des Amtsgerichts Bensheim. Wer einen Betreuer vorschlagen möchte, kann das in einer Betreuungsverfügung festlegen.

Der Betreuer braucht für den Verkauf eine Genehmigung des Betreuungsgerichts. Seit der Reform des Betreuungsrechts zum 1. Januar 2023 steht das in § 1850 BGB: genehmigungsbedürftig sind sowohl die Verpflichtung zum Verkauf (Kaufvertrag, Nr. 5) als auch die Verfügung über das Grundstück (Auflassung, Nr. 1). Das gilt auch für Eltern oder Ehegatten, die als Betreuer bestellt sind.

Bewohnt die betreute Person das Haus selbst, gelten strengere Regeln: Die Aufgabe des Wohnraums ist nur unter den Voraussetzungen des § 1821 BGB zulässig, also vorrangig nach ihren Wünschen. Der Betreuer muss die beabsichtigte Aufgabe dem Gericht anzeigen, und die Genehmigung richtet sich nach § 1833 Abs. 3 BGB. Das Gericht hört die betreute Person dann persönlich an (§ 299 FamFG).

Das Gericht prüft vor allem, ob der Verkauf dem Wohl und den Wünschen der betreuten Person entspricht und ob der Preis angemessen ist. Häufig verlangt es dazu ein Wertgutachten. Unter Umständen bestellt es einen Verfahrenspfleger, der die Interessen der betreuten Person im Verfahren vertritt (§ 276 FamFG).

Minderjährige Eigentümer

Gehört das Haus ganz oder teilweise einem Kind, etwa nach einem Erbfall, verkaufen die Eltern gemeinsam in seinem Namen. Sie brauchen dafür die Genehmigung des Familiengerichts (§ 1643 Abs. 1 i. V. m. § 1850 BGB). Das Gericht genehmigt, wenn der Verkauf dem Wohl des Kindes unter Berücksichtigung einer wirtschaftlichen Vermögensverwaltung nicht widerspricht (§ 1644 BGB).

Sind die Eltern selbst Vertragspartner des Kindes, etwa weil sie das Haus kaufen wollen, können sie das Kind nicht vertreten (§§ 1629 Abs. 2, 1824 BGB). Dann bestellt das Familiengericht einen Ergänzungspfleger (§ 1809 BGB). Wie der Verkauf abläuft, wenn ein Kind Miterbe ist, erklärt die Seite Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft.

Wann wird der Vertrag wirksam? Die Doppelvollmacht

Meist wird der Kaufvertrag zuerst beurkundet und die Genehmigung danach beantragt. Bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam. Wirksam wird er erst in drei Schritten:

1. Beschluss: Das Gericht erklärt die Genehmigung gegenüber dem Betreuer bzw. den Eltern (§ 1855 BGB).
2. Rechtskraft: Der Genehmigungsbeschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG). Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen ab schriftlicher Bekanntgabe an alle Beteiligten (§ 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG), also auch an die betreute Person oder das Kind selbst (§ 41 Abs. 3 FamFG). Danach erteilt das Gericht ein Rechtskraftzeugnis.
3. Mitteilung: Die wirksame Genehmigung muss dem Käufer vom Betreuer bzw. den Eltern mitgeteilt werden (§ 1856 Abs. 1 BGB, für Eltern über § 1644 Abs. 3 BGB).

Damit der Ablauf nicht an Formalien scheitert, enthält der Kaufvertrag in der Regel eine Doppelvollmacht: Der Betreuer bzw. die Eltern bevollmächtigen den Notar, die Genehmigung für sie entgegenzunehmen und dem Käufer mitzuteilen. Der Käufer bevollmächtigt den Notar, diese Mitteilung für ihn entgegenzunehmen. Liegt die rechtskräftige Genehmigung vor, hält der Notar Mitteilung und Empfang in einem Vermerk fest. Der Bundesgerichtshof hat diese Gestaltung anerkannt. Erst danach wird der Kaufpreis fällig.

Fordert der Käufer den Betreuer auf mitzuteilen, ob die Genehmigung erteilt ist, und geschieht das nicht binnen zwei Monaten, gilt sie als verweigert (§ 1856 Abs. 2 BGB).

Wie lange dauert die Genehmigung?

Eine gesetzliche Frist für das Gericht gibt es nicht. Die Dauer hängt davon ab, ob ein Wertgutachten eingeholt, ein Verfahrenspfleger bestellt oder die betreute Person angehört wird. Zur Bearbeitung kommen die zwei Wochen Beschwerdefrist. Erfahrungsgemäß sollten Verkäufer und Käufer mit mehreren Wochen, teils Monaten rechnen. Ist erst noch ein Betreuer zu bestellen, kommt diese Zeit hinzu. Der Käufer und seine Bank sollten das bei der Finanzierung berücksichtigen.

Beispiel (fiktiv): Helga, 84, aus Lorsch lebt seit einem Jahr im Pflegeheim, ihre Demenz ist fortgeschritten. Ihre Tochter Sandra möchte die leerstehende Wohnung verkaufen, um die Heimkosten zu decken. Helga hatte ihr vor Jahren eine Vorsorgevollmacht erteilt, aber nur privat unterschrieben. Für das Grundbuch reicht das nicht. Sandra regt beim Betreuungsgericht eine Betreuung an und wird selbst zur Betreuerin bestellt. Ein Käufer ist gefunden; der Kaufvertrag wird mit Doppelvollmacht beurkundet. Weil Helga die Wohnung nicht mehr bewohnt und nach Einschätzung der Ärzte nicht zurückkehren kann, prüft das Gericht neben dem Kaufpreis auch, ob die Aufgabe der Wohnung ihren Wünschen entspricht, und hört sie persönlich an. Nach Rechtskraft teilt der Notar die Genehmigung dem Käufer mit, der Kaufpreis wird fällig. Eine beglaubigte Vorsorgevollmacht hätte das gerichtliche Verfahren voraussichtlich erspart.

Wenn ein Makler beteiligt ist

Ein Makler kann Wertgutachten, Exposé und Vergleichsangebote zusammenstellen, die das Gericht für die Prüfung des Preises häufig braucht. Er sollte Käufer früh darauf hinweisen, dass der Vertrag erst mit der gerichtlichen Genehmigung wirksam wird. Der Notar handelt unparteiisch für Verkäufer und Käufer.

Was Sie vorbereiten können

• Vorsorgevollmacht im Original oder Ausfertigung (Umfang und Form prüfen lassen)
• Bei Betreuung: Betreuerausweis mit Aufgabenkreis Vermögenssorge
• Bei Minderjährigen: Geburtsurkunde, Nachweis der Sorgeberechtigung
• Aktenzeichen des Betreuungs- oder Familiengerichts
• Wertgutachten oder Wertermittlung, Exposé, ggf. weitere Kaufangebote
• Angaben zur Wohnsituation (bewohnt die betroffene Person die Immobilie?)
• Verwendungszweck des Erlöses (zum Beispiel Heimkosten)
• Grundbuchauszug, Unterlagen zu Grundschulden
• Bei Erbfall: Erbnachweis

Das Wichtigste in Kürze

• Angehörige dürfen nicht automatisch für einen nicht mehr geschäftsfähigen Eigentümer verkaufen.
• Mit einer beglaubigten oder beurkundeten Vorsorgevollmacht, die Grundstücksgeschäfte umfasst, ist in der Regel keine Genehmigung nötig.
• Ein Betreuer braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB), bei selbstgenutztem Wohnraum zusätzlich nach § 1833 Abs. 3 BGB.
• Eltern brauchen für den Verkauf einer Immobilie ihres Kindes die Genehmigung des Familiengerichts (§ 1643 BGB).
• Wirksam wird der Vertrag erst nach Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer; dafür sorgt in der Regel eine Doppelvollmacht.

Häufige Fragen

Dürfen Kinder das Haus ihrer dementen Eltern verkaufen? Nur mit einer passenden Vorsorgevollmacht oder als gerichtlich bestellte Betreuer mit Genehmigung des Betreuungsgerichts. Ein Verwandtschaftsverhältnis allein berechtigt nicht zum Verkauf.

Reicht eine handschriftliche Vorsorgevollmacht für den Hausverkauf? Für das Grundbuchamt in der Regel nicht. Es verlangt eine öffentlich beglaubigte oder beurkundete Vollmacht. Ist der Vollmachtgeber noch geschäftsfähig, kann die Unterschrift nachträglich beglaubigt werden.

Was ist eine Doppelvollmacht? Eine Vollmacht im Kaufvertrag, mit der der Notar die gerichtliche Genehmigung für den Verkäufer entgegennimmt, sie dem Käufer mitteilt und die Mitteilung zugleich für den Käufer empfängt. So wird der Vertrag wirksam, sobald die Genehmigung rechtskräftig ist.

Kann das Gericht die Genehmigung verweigern? Ja, etwa wenn der Preis deutlich unter dem Verkehrswert liegt oder der Verkauf nicht dem Wohl oder den Wünschen der betroffenen Person entspricht. Dann bleibt der Vertrag unwirksam.

Quellen

• § 1850 BGB (Genehmigung für Rechtsgeschäfte über Grundstücke)
• § 1833 BGB (Aufgabe von Wohnraum)
• § 1821 BGB (Wünsche des Betreuten)
• §§ 1855, 1856 BGB (Erklärung, nachträgliche Genehmigung) [2]
• §§ 1643, 1644, 1629, 1824, 1809 BGB (Eltern, Familiengericht, Ergänzungspfleger) [2]
• § 1814 BGB (Betreuerbestellung), § 1358 BGB (Ehegattennotvertretung), § 181 BGB
• §§ 40, 41, 63, 272, 276, 299 FamFG [2] [3]
• § 7 BtOG (Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde)
• § 29 GBO
• § 11 BeurkG (Geschäftsfähigkeit)
• BGH, Beschl. v. 02.12.2015 – XII ZB 283/15 (Doppelvollmacht des Notars, noch zu §§ 1828, 1829 BGB a. F.)
• Amtsgericht Bensheim (Betreuungsabteilung)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.