Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft: Ablauf beim Notar

Stand: Oktober 2026

Haben sich die Erben darauf geeinigt, das geerbte Haus zu verkaufen, ist der Weg im Grunde derselbe wie bei jedem Immobilienverkauf: notarieller Kaufvertrag, Vormerkung, Kaufpreiszahlung, Umschreibung. Hinzu kommen drei Besonderheiten: Die Erben müssen ihr Erbrecht in der richtigen Form nachweisen, alle Erben müssen mitwirken, und der Erlös muss am Ende richtig verteilt werden. Diese Seite zeigt den Ablauf Schritt für Schritt.

Ob verkauft, an einen Miterben übertragen oder ein Erbteil veräußert werden soll und was gilt, wenn sich die Erben nicht einig sind, erklärt der Beitrag Erbengemeinschaft mit Haus: Wege zur Einigung.

Ist der Notar beim Verkauf durch Erben notwendig?

Ja. Jeder Vertrag, mit dem sich jemand zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt für eine Erbengemeinschaft genauso wie für einen einzelnen Eigentümer. Der Notar ist dabei unparteiisch: Er gestaltet den Vertrag so, dass Verkäufer und Käufer gleichermaßen abgesichert sind, und erklärt allen Beteiligten, was sie unterschreiben.

Schritt 1: Wer sind die Erben, und wie wird das nachgewiesen?

Das Grundbuchamt verlangt einen förmlichen Erbnachweis (§ 35 GBO). Es gibt zwei Wege:

• Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis: nötig, wenn kein notarielles Testament vorliegt, also bei gesetzlicher Erbfolge oder einem handschriftlichen Testament. Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht auf Antrag.
• Notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift: reicht in vielen Fällen ohne Erbschein. Bleiben Zweifel an der Erbfolge, kann das Grundbuchamt dennoch einen Erbschein verlangen.

Wann welcher Nachweis genügt, erklären die Beiträge Erbschein: wann nötig? und Geerbte Immobilie: wann das notarielle Testament als Nachweis genügt.

Praxistipp: Wird ein Erbschein gebraucht, sollten Sie ihn beantragen, bevor ein Käufer gefunden ist. Ohne Erbnachweis kann der Kaufvertrag zwar vorbereitet, aber in der Regel nicht vollzogen werden.

Schritt 2: Grundbuch berichtigen

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch die verstorbene Person. In der Praxis werden die Erben meist zunächst als Eigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen (Grundbuchberichtigung). Das ist beim Grundbuchamt gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht.

Für die bloße Übertragung auf den Käufer verlangt das Gesetz die vorherige Eintragung der Erben nicht (§ 40 GBO). Anders kann es aussehen, wenn der Käufer finanziert und seine Bank vor der Umschreibung eine Grundschuld eintragen lassen will. Ob die Erben dafür vorher eingetragen sein müssen, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Deshalb wird die Berichtigung häufig vorab oder zusammen mit dem Kaufvertrag beantragt. Der Notar kann den Antrag für Sie stellen.

Schritt 3: Alle Erben müssen mitwirken

Über das Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Eine Mehrheit reicht nicht. Jeder Miterbe muss den Kaufvertrag unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen. Typische Konstellationen:

Bei minderjährigen und betreuten Miterben wird der Vertrag erst mit der gerichtlichen Genehmigung wirksam. Wie das abläuft und was eine Doppelvollmacht ist, erklärt die Seite Immobilienverkauf mit Betreuung oder Genehmigung. Ist ein Elternteil selbst Miterbe, kann für Vereinbarungen zwischen ihm und dem Kind, etwa über die Verteilung des Erlöses, zusätzlich ein Ergänzungspfleger nötig sein (§§ 1629 Abs. 2, 1824, 1809 BGB).

Schritt 4: Kaufvertrag und Termin

Ist ein Käufer gefunden, beauftragen die Erben oder der Käufer den Notar mit dem Entwurf. Ist ein Käufer Verbraucher, erhält er den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vom Notar (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Zum Ablauf vom Entwurf bis zur Umschreibung siehe Ablauf beim Immobilienkauf und Kaufvertragsentwurf vom Notar.

Für die Erbengemeinschaft regelt der Vertrag zusätzlich:

• Wer welche Erklärungen abgibt: alle Erben gemeinsam als Verkäufer, gegebenenfalls vertreten.
• Wohin der Kaufpreis fließt: Die Erben können anweisen, den Kaufpreis auf ein gemeinsames Konto oder nach Erbquoten aufgeteilt direkt an die einzelnen Erben zu zahlen. Eine Aufteilung setzt voraus, dass sich alle Erben einig sind.
• Bestehende Grundschulden: Ist das Haus noch belastet, wird ein Teil des Kaufpreises an die Bank gezahlt, damit die Grundschuld gelöscht werden kann; siehe Grundschuld löschen.
• Fälligkeit: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn unter anderem die Vormerkung für den Käufer eingetragen ist und, falls nötig, gerichtliche Genehmigungen wirksam vorliegen.

Schritt 5: Erlös verteilen

Mit dem Kaufpreis ist die Erbengemeinschaft noch nicht aufgelöst. An die Stelle des Hauses tritt das Geld, das weiter allen Erben gemeinsam zusteht. Aus dem Nachlass sind zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu begleichen (§ 2046 BGB), zum Beispiel offene Rechnungen, Kosten der Bestattung oder Steuern. Erst danach wird der Rest nach Erbquoten verteilt, sofern keine Ausgleichungspflichten oder Vorausvermächtnisse bestehen.

Ob auf einen Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfällt (§ 23 EStG), hängt unter anderem davon ab, wann die verstorbene Person das Haus erworben und wie es genutzt wurde. Das sollte vor dem Verkauf mit der Steuerberatung geklärt werden.

Beispiel (fiktiv): Die Geschwister Markus, Petra und Jonas erben das Haus ihres Vaters in Zwingenberg zu je einem Drittel. Der Vater hatte ein handschriftliches Testament, deshalb beantragen sie zunächst einen Erbschein. Jonas lebt in Spanien. Er erteilt Petra eine Vollmacht, die er bei einem spanischen Notar beglaubigen lässt; dazu kommt eine Apostille. Mit dem Erbschein beantragen die drei über den Notar die Grundbuchberichtigung, innerhalb der Zwei-Jahres-Frist gebührenfrei. Eine Käuferin zahlt 420.000 Euro, finanziert über ihre Bank. Auf dem Haus lastet noch ein Darlehen des Vaters von 30.000 Euro. Laut Vertrag zahlt die Käuferin 30.000 Euro an die Bank, damit die Grundschuld gelöscht wird, und je 130.000 Euro an Markus, Petra und Jonas. Weitere Nachlassschulden gibt es nicht; das haben die drei vorher geklärt.

Wenn ein Makler beteiligt ist

Ein Makler kann viel vorbereiten: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Unterlagen zur Grundschuld, Kontaktdaten aller Erben. Den Erbnachweis müssen die Erben selbst beschaffen. Der Notar ist für alle Beteiligten tätig und sendet den Entwurf Verbrauchern selbst zu.

Wenn sich die Erben nicht einigen

Der Notar kann einen Streit unter Erben nicht entscheiden und vertritt keinen Miterben. Wer eigene Interessen durchsetzen möchte, braucht eine einseitige Beratung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Als letzte Möglichkeit kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Mehr dazu im Beitrag Erbengemeinschaft mit Haus.

Was Sie vorbereiten können

• Sterbeurkunde
• Erbschein oder notarielles Testament/Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift
• Namen, Anschriften und Geburtsdaten aller Erben
• Vollmachten für Miterben, die nicht zum Termin kommen (rechtzeitig, bei Auslandsbezug besonders früh)
• Bei minderjährigen oder betreuten Erben: Namen der Eltern bzw. Betreuerausweis
• Grundbuchauszug oder Grundbuchblatt, Flurstücksbezeichnung
• Unterlagen zu bestehenden Grundschulden und Darlehen
• Kontoverbindung für den Kaufpreis und Vereinbarung über die Aufteilung
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Verwalterdaten

Das Wichtigste in Kürze

• Der Verkauf eines geerbten Hauses muss notariell beurkundet werden; alle Erben müssen mitwirken oder vertreten sein.
• Für das Grundbuch brauchen die Erben einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
• Die Eintragung der Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
• Miterben im Ausland können per beglaubigter Vollmacht mitwirken; bei Minderjährigen und Betreuten braucht es eine gerichtliche Genehmigung.
• Der Erlös gehört zunächst allen Erben gemeinsam; vor der Verteilung sind Nachlassschulden zu begleichen.

Häufige Fragen

Kann ein Miterbe das Haus allein verkaufen? Nein. Über das Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen. Ein einzelner Miterbe kann aber seinen Erbteil verkaufen; dafür gelten eigene Regeln, etwa ein Vorkaufsrecht der übrigen Miterben.

Müssen alle Erben zum Notartermin kommen? Nein. Wer nicht kommen kann, erteilt einem anderen eine Vollmacht. Damit das Grundbuchamt sie akzeptiert, muss die Unterschrift öffentlich beglaubigt sein.

Kann der Verkauf schon vor dem Erbschein beurkundet werden? Der Vertrag kann vorbereitet und unter Umständen beurkundet werden. Vollzogen werden kann er aber in der Regel erst, wenn der Erbnachweis vorliegt. Ob das im Einzelfall sinnvoll ist, sollte vorab mit dem Notariat besprochen werden.

Wer bekommt den Kaufpreis? Alle Erben gemeinsam. Im Kaufvertrag kann festgelegt werden, dass der Kaufpreis nach Erbquoten aufgeteilt an die einzelnen Erben gezahlt wird, wenn sich alle darüber einig sind.

Quellen

• § 311b BGB (Beurkundungspflicht)
• § 2040 BGB (gemeinschaftliche Verfügung)
• § 2046 BGB (Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten)
• § 2205 BGB (Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers)
• §§ 1643, 1644, 1850 BGB (Genehmigung bei Minderjährigen und Betreuten) [2]
• §§ 1629 Abs. 2, 1824, 1809 BGB (Vertretungsausschluss, Ergänzungspfleger)
• § 1960 BGB (Nachlasspfleger), § 1884 BGB (Abwesenheitspflegschaft) [2]
• §§ 29, 35, 40 GBO [2]
• GNotKG Anlage 1, KV 14110 Anm. Abs. 1 (Gebührenfreiheit zwei Jahre)
• § 17 Abs. 2a BeurkG (Entwurf zwei Wochen vorab)
• § 180 ZVG (Teilungsversteigerung)
• § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte)
• OLG München, Beschl. v. 28.08.2026 – 34 Wx 138/26 e (Voreintragung bei Finanzierungsgrundschuld, gegen Analogie zu § 40 GBO); Gegenauffassung u. a. OLG Frankfurt, Köln, Stuttgart, Celle (2017–2019), Überblick

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.