Verkäufer kann nicht zum Notartermin: Vollmacht oder Genehmigung

Stand: Oktober 2026

Kann ein Verkäufer nicht persönlich zum Notartermin kommen, lässt sich der Verkauf trotzdem abschließen. Üblich sind zwei Wege: Er erteilt vorab eine Vollmacht mit beglaubigter Unterschrift, oder jemand handelt im Termin ohne Vollmacht für ihn, und er genehmigt den Vertrag danach. Beides braucht eine notariell beglaubigte Unterschrift des Verkäufers, die auch im Ausland, etwa bei einer deutschen Auslandsvertretung, möglich ist.

Welche Wege gibt es?

Eine Beurkundung per Videokonferenz ist nur zulässig, soweit ein Gesetz sie ausdrücklich vorsieht (§ 16a BeurkG). Für Grundstückskaufverträge ist das derzeit nicht der Fall. Auch die Beglaubigung per Video über das System der Bundesnotarkammer ist für Grundbucherklärungen bisher nicht vorgesehen.

Weg 1: Vollmacht vor dem Termin

Eine Vollmacht für einen Grundstückskauf braucht nach dem Gesetz zwar grundsätzlich nicht die Form des Kaufvertrags (§ 167 Abs. 2 BGB). Das Grundbuchamt verlangt aber den Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO). In der Praxis heißt das: Die Unterschrift des Verkäufers unter der Vollmacht muss von einem Notar oder einer gleichgestellten Stelle beglaubigt sein. Eine unwiderrufliche Vollmacht zum Verkauf eines Grundstücks muss nach der Rechtsprechung sogar beurkundet werden.

Worauf es ankommt:

• Text vom Notar abstimmen lassen: Die Vollmacht sollte genau beschreiben, welches Objekt zu welchen Bedingungen verkauft werden darf, und auch die Abwicklung abdecken, etwa die Vollmacht für die Grundschuld des Käufers und Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt.
• Wer vertritt? Geeignet ist eine Vertrauensperson des Verkäufers, etwa der Ehepartner oder ein Kind. Soll ein Mitverkäufer oder der Käufer selbst bevollmächtigt werden, muss ihm die Vollmacht erlauben, mit sich selbst Geschäfte abzuschließen (§ 181 BGB).
• Original rechtzeitig: Der Notar braucht die Vollmacht in Urschrift oder Ausfertigung spätestens im Termin; eine Kopie per E-Mail reicht nicht.

Vorhandene Vorsorgevollmacht? Sie kann genügen, wenn sie Grundstücksgeschäfte umfasst und notariell beglaubigt oder beurkundet ist. Eine Bankvollmacht reicht nicht. Eine nur von der Betreuungsbehörde beglaubigte Vollmacht verliert diese Wirkung mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 BtOG). Was beim Tod des Verkäufers gilt, erklärt der Beitrag Vollmacht über den Tod hinaus; zu den Formen siehe Vorsorgevollmacht: Notar oder Unterschrift?.

Weg 2: Vertretung ohne Vollmacht und Nachgenehmigung

Häufig wird so verfahren: Im Termin erscheint eine Person, die für den Verkäufer handelt, ohne schon bevollmächtigt zu sein. Der Vertrag wird vollständig vorgelesen und unterschrieben, ist aber zunächst schwebend unwirksam (§ 177 Abs. 1 BGB). Wirksam wird er erst, wenn der Verkäufer ihn genehmigt.

• Form der Genehmigung: Für den Vertrag selbst wäre sie formfrei (§ 182 Abs. 2 BGB), für das Grundbuch muss die Unterschrift aber beglaubigt sein (§ 29 GBO). Den Text bereitet der Notar vor.
• Vollzug wartet: Erst mit der Genehmigung kann der Notar den Vertrag vollziehen, etwa die Vormerkung für den Käufer beantragen. Alle Fristen, die an die Wirksamkeit anknüpfen, verschieben sich entsprechend.
• Die Zwei-Wochen-Frist: Fordert der Käufer den Verkäufer auf, sich zu erklären, kann die Genehmigung nur noch binnen zwei Wochen nach Empfang der Aufforderung erklärt werden; danach gilt sie als verweigert (§ 177 Abs. 2 BGB). Der Notar achtet darauf, dass diese Frist nicht unbeabsichtigt ausgelöst wird.
• Risiko für den Käufer: Er wusste, dass der Vertreter keine Vollmacht hat, und kann den Vertrag deshalb nicht einfach widerrufen (§ 178 BGB). Genehmigt der Verkäufer nicht, kommt der Vertrag nicht zustande.

Grenzen bei Verbraucherverträgen: Verkauft ein Verbraucher an einen Unternehmer oder kauft er von einem, soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher seine Erklärungen persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgibt (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Eine Vertretung durch beliebige Dritte, etwa Mitarbeiter des Notars oder des Unternehmers, kommt dann in der Regel nicht in Betracht.

Verkäufer im Ausland

Lebt der Verkäufer im Ausland, gibt es für die Beglaubigung seiner Unterschrift zwei Möglichkeiten:

1. Deutsche Auslandsvertretung: Konsularbeamte können Unterschriften beglaubigen und Erklärungen beurkunden; ihre Urkunden stehen denen eines inländischen Notars gleich (§ 10 KonsG). Viele Botschaften und Konsulate vergeben Termine nur online und teils mit Vorlauf. Nicht jede Vertretung beurkundet; eine Unterschriftsbeglaubigung ist meist möglich.
2. Ausländischer Notar: Seine Beglaubigung wird in Deutschland in der Regel nur mit Echtheitsnachweis anerkannt, je nach Staat mit Apostille oder Legalisation. Für manche Staaten entfällt dieser Nachweis aufgrund von Abkommen. Was im konkreten Land gilt, sollte vorab mit dem deutschen Notar geklärt werden.

Planen Sie den Postweg ein: Das Original muss beim Notar in Deutschland ankommen. Ist der Verkäufer der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig, wird die Urkunde ihm übersetzt; dazu kann ein Dolmetscher nötig sein (§ 16 BeurkG). Das gilt auch für Erklärungen im Ausland, wenn sie dort beurkundet werden.

Beispiel (fiktiv): Frau Brandt lebt in Kanada. Sie und ihr Bruder haben das Haus der Eltern in Heppenheim geerbt und an ein junges Paar verkauft. Zum Termin kommt nur der Bruder. Er handelt für seine Schwester ohne Vollmacht. Der Notar schickt Frau Brandt eine vorbereitete Genehmigungserklärung. Sie lässt ihre Unterschrift beim deutschen Generalkonsulat beglaubigen; eine Apostille ist dafür nicht nötig, weil es sich um eine deutsche Urkunde handelt. Mit Terminvergabe und Kurierversand vergehen gut drei Wochen, bis das Original in Bensheim ist. Erst dann beantragt der Notar die Vormerkung, und der übrige Vollzug beginnt.

Wenn der Verkäufer krank ist oder nicht mehr selbst entscheiden kann

Kann der Verkäufer nur nicht reisen, aber noch selbst entscheiden, genügt einer der beschriebenen Wege. Die Beglaubigung kann der Notar in vielen Fällen auch zu Hause oder im Pflegeheim vornehmen. Ist der Verkäufer dagegen nicht mehr geschäftsfähig, kann er keine Vollmacht mehr erteilen und nichts genehmigen. Dann hilft nur eine bereits bestehende, ausreichende Vorsorgevollmacht oder ein gerichtlich bestellter Betreuer, dessen Verkauf das Betreuungsgericht genehmigen muss. Das erklärt die Seite Immobilienverkauf bei Betreuung und gerichtlicher Genehmigung.

Bei mehreren Eigentümern, etwa Ehepaaren oder Erbengemeinschaften, müssen alle mitwirken. Jeder, der fehlt, braucht einen der Wege oben. Zum Verkauf durch Erben siehe Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft.

Wenn ein Makler beteiligt ist

Der Makler kann früh klären, ob alle Eigentümer zum Termin kommen können, und den Kontakt zum Notar herstellen. Vollmacht und Genehmigung sollten aber vom Notar vorbereitet werden, damit sie für das Grundbuch genügen. Als Vertreter des Verkäufers ist der Makler wegen seines eigenen Provisionsinteresses in der Regel nicht die naheliegende Wahl; bei Verbraucherverträgen sieht das Gesetz eine Vertrauensperson vor. Der Notar betreut auch hier Käufer und Verkäufer unparteiisch.

Checkliste: Was Sie vorbereiten können

• Frühzeitig klären, wer zum Termin kommt und wer nicht
• Vertrauensperson als Vertreter auswählen und deren Ausweisdaten mitteilen
• Bei Vollmacht: Text vom Notar anfordern, Unterschrift beglaubigen lassen, Original rechtzeitig schicken
• Bei Nachgenehmigung: aktuelle Postanschrift und Erreichbarkeit des Verkäufers angeben
• Im Ausland: Termin bei Botschaft oder Konsulat buchen oder klären, ob Apostille bzw. Legalisation nötig ist
• Ausweis des Verkäufers für die Beglaubigung bereithalten; Steuer-Identifikationsnummer mitteilen
• Vorhandene Vorsorge- oder Generalvollmacht vorab an den Notar senden, damit er prüft, ob sie reicht

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Verkäufer muss nicht persönlich zum Termin kommen, seine Unterschrift muss aber beglaubigt werden – vorab unter einer Vollmacht oder nachträglich unter einer Genehmigung.
• Bei Vertretung ohne Vollmacht ist der Vertrag bis zur Genehmigung schwebend unwirksam; der Vollzug beginnt erst danach.
• Im Ausland beglaubigen deutsche Auslandsvertretungen; Urkunden ausländischer Notare brauchen meist Apostille oder Legalisation.
• Eine Beurkundung des Kaufvertrags per Video ist derzeit nicht möglich.
• Ist der Verkäufer nicht mehr geschäftsfähig, hilft nur eine bestehende Vorsorgevollmacht oder eine Betreuung mit gerichtlicher Genehmigung.

Häufige Fragen

Kann ich die Vollmacht einfach selbst schreiben? Für den Vertrag wäre das grundsätzlich möglich, für das Grundbuch aber nicht ausreichend: Ihre Unterschrift muss beglaubigt sein. Lassen Sie den Text am besten vom beurkundenden Notar vorbereiten.

Wie lange hat der Verkäufer Zeit für die Genehmigung? Ohne Aufforderung gibt es keine feste gesetzliche Frist; oft regelt der Vertrag eine. Fordert der Käufer ihn auf, muss er binnen zwei Wochen nach Empfang genehmigen, sonst gilt die Genehmigung als verweigert.

Kostet die Nachgenehmigung extra? Ja, für Entwurf und Beglaubigung fallen zusätzliche Notarkosten an, im Ausland gegebenenfalls Gebühren der Auslandsvertretung, zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Verbindlich ist die Kostenberechnung im Einzelfall.

Kann der Käufer sich auch vertreten lassen? Ja, für Käufer gelten dieselben Wege. Bei finanzierten Käufen sollte die Bank früh eingebunden werden, weil auch die Grundschuld wirksam bestellt sein muss.

Quellen

• §§ 128, 167, 177, 178, 181, 182 BGB
• § 29 GBO (Form der Eintragungsunterlagen)
• § 17 Abs. 2a BeurkG (Verbraucherverträge, persönlich oder Vertrauensperson)
• § 16 BeurkG (Übersetzung)
• §§ 16a, 40a BeurkG (Video nur soweit gesetzlich zugelassen) [2]
• §§ 2, 10 KonsG (Beurkundung und Beglaubigung durch Konsularbeamte)
• § 7 BtOG (Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde)
• Auswärtiges Amt, Beurkundungen und Beglaubigungen durch Auslandsvertretungen
• Auswärtiges Amt, Legalisation und Apostille

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.