Grundbucheintrag nach dem Notartermin: Wie lange dauert es?

Stand: Oktober 2026

Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kaufvertrag geschlossen, Eigentümer sind Sie damit aber noch nicht. Zuerst wird zu Ihrem Schutz eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Danach wird der Kaufpreis fällig, und erst nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer werden Sie als Eigentümer eingetragen. Bis dahin vergehen erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis einige Monate. Die Dauer hängt vor allem von Behörden, Banken und dem Grundbuchamt ab.

Der Ablauf im Überblick

Die Schritte 3 bis 5 laufen häufig parallel. Wie Sie den Vertrag vorab lesen, erklärt der Beitrag Kaufvertragsentwurf vom Notar lesen.

Die Auflassungsvormerkung: Ihr Schutz bis zur Umschreibung

Die Vormerkung ist ein Vermerk im Grundbuch, der Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums sichert (§ 883 BGB). Verfügt der Verkäufer danach anderweitig über das Grundstück, ist das Ihnen gegenüber insoweit unwirksam. Das gilt zum Beispiel für einen zweiten Verkauf oder eine neue Grundschuld. Die Vormerkung schützt auch bei Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer und in seiner Insolvenz (§ 883 Abs. 2 BGB, § 106 InsO).

Deshalb zahlen Sie den Kaufpreis in aller Regel erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist. Der Notar beantragt sie unmittelbar nach der Beurkundung.

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Der Vertrag legt fest, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Der Notar prüft sie und teilt beiden Seiten mit, wann sie vorliegen. Diese Mitteilung heißt Fälligkeitsmitteilung. Typische Voraussetzungen sind:

• Vormerkung eingetragen, und zwar an der vereinbarten Rangstelle.
• Gemeindliches Vorkaufsrecht geklärt: In bestimmten Fällen darf die Gemeinde anstelle des Käufers kaufen (§§ 24 ff. BauGB). Sie kann das Recht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Meist bestätigt sie schon vorher, dass sie kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt. Dieses Zeugnis braucht auch das Grundbuchamt für Ihre Eintragung. Beim Kauf einer Eigentumswohnung besteht das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Daneben können andere gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen, etwa nach Naturschutzrecht; der Notar weist darauf hin, wenn eines in Betracht kommt.
• Lastenfreistellung gesichert: Grundschulden des Verkäufers, die Sie nicht übernehmen, müssen gelöscht werden. Der Notar holt die Löschungsunterlagen bei den Banken ein. Diese geben sie oft nur unter der Auflage heraus, dass ein bestimmter Ablösebetrag an sie gezahlt wird.
• Genehmigungen: Etwa die Zustimmung des Verwalters bei einer Eigentumswohnung, wenn die Teilungserklärung sie verlangt (§ 12 WEG). Bei minderjährigen oder betreuten Verkäufern kann eine gerichtliche Genehmigung nötig sein.

Nach Zugang der Mitteilung haben Sie die im Vertrag vereinbarte Frist zur Zahlung, häufig zwei Wochen. Ein Teil geht direkt an die abzulösende Bank des Verkäufers, der Rest an den Verkäufer.

Der Notar prüft rechtliche Voraussetzungen, nicht den Zustand des Hauses. Ob vereinbarte Arbeiten erledigt oder Räume geräumt sind, klären Käufer und Verkäufer untereinander.

Wie kommt das Geld von der Bank?

Finanzieren Sie den Kauf, braucht Ihre Bank eine Grundschuld. Sie wird mit einer Vollmacht des Verkäufers bestellt, bevor Sie Eigentümer sind. Die Bank zahlt aus, wenn ihre Sicherheit gewährleistet ist. Planen Sie dafür etwas Zeit ein und sprechen Sie Termine früh mit Ihrer Bank ab. Was die Grundschuld kostet, steht im Beitrag Kaufnebenkosten in Hessen.

Übergabe und Schlüssel

Wann Sie einziehen dürfen, regelt der Vertrag. Üblich ist die Übergabe nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Ab dann tragen Sie in der Regel die laufenden Kosten und Risiken, auch wenn Sie noch nicht im Grundbuch stehen. Halten Sie bei der Übergabe Zählerstände und den Zustand in einem kurzen Protokoll fest.

Zwei Punkte werden oft übersehen:

• Gebäudeversicherung: Sie geht mit dem Eigentum grundsätzlich auf den Käufer über (§ 95 VVG). Klären Sie den Versicherungsschutz für die Zeit ab der Übergabe.
• Grundsteuer: Gegenüber der Gemeinde schuldet sie für das laufende Jahr grundsätzlich, wer zu Jahresbeginn Eigentümer war. Der Kaufvertrag regelt meist einen internen Ausgleich ab der Übergabe.

Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Notar zeigt den Vertrag innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid, die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt es in der Regel erst nach Zahlung. Ohne sie darf das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen (§ 22 GrEStG). Zahlen Sie die Steuer daher pünktlich, sonst verzögert sich die Umschreibung.

Die Eigentumsumschreibung

Hat der Verkäufer den Kaufpreis erhalten, bestätigt er dies dem Notar, oder Sie weisen die Zahlung nach. Erst dann beantragt der Notar Ihre Eintragung als Eigentümer. Bis dahin hält er die Auflassung zurück. Das schützt den Verkäufer davor, das Eigentum ohne Bezahlung zu verlieren.

Liegen auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung und, soweit erforderlich, das Vorkaufsrechtszeugnis vor, trägt das Grundbuchamt Sie ein und löscht die Vormerkung. Sie erhalten eine Eintragungsnachricht. Wie lange das Grundbuchamt dafür braucht, schwankt je nach Auslastung.

Beispiel: Eigentumswohnung in Heppenheim

Frau Kaya (fiktiv) kauft eine Wohnung. Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB scheidet aus, die Teilungserklärung verlangt aber die Zustimmung des Verwalters.

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Vormerkung und bittet Verwalter und Bank des Verkäufers um ihre Erklärungen. Die Vormerkung ist rasch eingetragen, die Verwalterzustimmung verzögert sich jedoch, weil zunächst der Nachweis über die Bestellung des Verwalters in der für das Grundbuch nötigen Form beschafft werden muss. Der Kaufpreis wird deshalb später fällig als erwartet. Die Grunderwerbsteuer hat Frau Kaya schon bezahlt. Nach der Zahlung des Kaufpreises bestätigt der Verkäufer den Eingang, und der Notar stellt den Umschreibungsantrag.

Das Beispiel zeigt: Die Dauer hängt fast immer an der langsamsten Unterlage.

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Das Wichtigste in Kürze

• Mit der Beurkundung sind Sie noch nicht Eigentümer; das werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch.
• Die Auflassungsvormerkung schützt Sie vor Verfügungen, Zwangsvollstreckung und Insolvenz auf Seiten des Verkäufers.
• Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar das Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen mitteilt.
• Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und keine Umschreibung.
• Die Gesamtdauer hängt von Gemeinde, Banken, Verwalter, Finanzamt und Grundbuchamt ab.

Häufige Fragen

Darf ich vor der Umschreibung einziehen? Ja, wenn der Vertrag die Übergabe vorher vorsieht, meist nach vollständiger Zahlung. Die Eintragung im Grundbuch ist dafür nicht erforderlich.

Kann ich schon vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen? Davon ist in der Regel abzuraten, denn die Fälligkeitsvoraussetzungen dienen Ihrem Schutz. Wer früher zahlt, trägt das Risiko, dass sie später nicht eintreten.

Was passiert, wenn ich nicht pünktlich zahle? Dann geraten Sie in Verzug. Der Vertrag sieht meist Verzugszinsen und unter Umständen ein Rücktrittsrecht des Verkäufers vor.

Woher weiß ich, dass ich eingetragen bin? Sie erhalten vom Grundbuchamt eine Eintragungsnachricht; der Notar informiert Sie ebenfalls über den Abschluss.

Quellen

• BGB § 883
• InsO § 106
• BauGB §§ 24, 28 [2]
• GrEStG §§ 15, 18, 22
• BeurkG §§ 19, 20
• WEG § 12
• VVG § 95
• Verwaltungsportal Hessen, Grunderwerbsteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Zahlung)
• DNotI, Übersicht Vorkaufsrechte (Stand 20.06.2025)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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