Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf: Gemeinde, Mieter und Grundbuch

Stand: Oktober 2026

Ein Vorkaufsrecht erlaubt es einem Dritten, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu denselben Bedingungen zu erwerben. In Betracht kommen vor allem die Gemeinde, ein Mieter oder jemand, dessen Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist. In den meisten Fällen wird kein Vorkaufsrecht ausgeübt; der Notar klärt das im Vollzug, bevor der Kaufpreis fällig wird.

Was bedeutet ein Vorkaufsrecht?

Erst nach der Beurkundung entscheidet der Vorkaufsberechtigte, ob er eintritt. Übt er sein Recht aus, kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Kaufvertrag zu den vereinbarten Bedingungen zustande (§ 464 Abs. 2 BGB). Der ursprüngliche Käufer erhält die Immobilie dann nicht.

Für Käufer heißt das: Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung wird das Vorkaufsrecht geklärt. Für Verkäufer: Sie müssen den Berechtigten informieren, und der Vertrag sollte regeln, was bei einer Ausübung gilt.

Die drei häufigsten Vorkaufsrechte im Überblick

Daneben gibt es weitere gesetzliche Vorkaufsrechte, etwa nach Naturschutz- oder Wasserrecht. Ob eines in Betracht kommt, prüft der Notar im Einzelfall.

Vorkaufsrecht der Gemeinde: wann es besteht

Die Gemeinde hat kein allgemeines Recht, jedes Grundstück an sich zu ziehen. § 24 BauGB nennt abschließend die Fälle, darunter Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke festsetzt, Grundstücke in Umlegungs-, Sanierungs- und Entwicklungsgebieten, im Gebiet einer Erhaltungssatzung und unbebaute Wohnbaugrundstücke. Zusätzlich kann eine Gemeinde durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht begründen (§ 25 BauGB).

Ausüben darf die Gemeinde ihr Recht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt, und sie muss den Verwendungszweck angeben (§ 24 Abs. 3 BauGB). Wichtig für Wohnungskäufer: Beim Kauf einer Eigentumswohnung und eines Erbbaurechts besteht das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Ausgeschlossen ist es außerdem in bestimmten Fällen, etwa beim Verkauf an den Ehegatten oder an nahe Verwandte (§ 26 Nr. 1 BauGB). Nach § 26 Nr. 4 BauGB scheidet es auch aus, wenn das Grundstück den Festsetzungen oder Zielen der städtebaulichen Maßnahme entsprechend bebaut ist und genutzt wird und keine Missstände oder Mängel aufweist.

Was das Bundesverwaltungsgericht 2021 entschieden hat: In einem Berliner Fall hatte ein Bezirk das Vorkaufsrecht in einem Milieuschutzgebiet ausgeübt, weil er befürchtete, der Käufer werde die Mieter später verdrängen. Das Bundesverwaltungsgericht hielt das für unzulässig: Maßgeblich seien die tatsächlichen Verhältnisse, nicht vermutete künftige Absichten des Käufers (Urteil vom 9. November 2021, 4 C 1.20). Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (sogenanntes „Baugesetzbuch-Upgrade“) sieht vor, diesen Ausschlussgrund für Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung zu ändern. Bei Redaktionsschluss im Oktober 2026 war er noch nicht in Kraft; maßgeblich ist der zum Zeitpunkt des Verkaufs geltende Gesetzestext.

In manchen Fällen kann der Käufer die Ausübung abwenden, indem er sich vor Ablauf der Dreimonatsfrist verpflichtet, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Vorgaben zu nutzen oder Mängel zu beseitigen (§ 27 BauGB). Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert, kann die Gemeinde unter Umständen nur den Verkehrswert zahlen; der Verkäufer darf dann vom Vertrag zurücktreten (§ 28 Abs. 3 BauGB).

Vorkaufsrecht des Mieters

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, an der nach Beginn des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB). Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Vermieter an Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts verkauft.

Der Verkäufer muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Der Mieter übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 577 Abs. 3 BGB), und zwar binnen zwei Monaten nach der Mitteilung. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Anders als bei der Gemeinde gibt es hier kein Zeugnis einer Behörde. Kaufverträge über vermietete, umgewandelte Wohnungen sehen deshalb meist vor, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Mieter verzichtet hat oder die Frist abgelaufen ist. Für den Fall, dass der Mieter eintritt, regelt der Vertrag in der Regel ein Rücktrittsrecht, damit der Verkäufer nicht an zwei Käufer gleichzeitig verkauft hat.

Vorkaufsrecht im Grundbuch

Ein Vorkaufsrecht kann auch vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden (§ 1094 BGB), zum Beispiel zugunsten eines Nachbarn oder eines Familienmitglieds bei einer Übertragung. Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und wirkt gegenüber jedem späteren Käufer wie eine Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB).

Für Käufer heißt das: Vor der Beurkundung lohnt ein genauer Blick in den Grundbuchauszug, den der Notar mit dem Entwurf versendet. Ist das Recht nicht mehr gewollt oder der Berechtigte verzichtet, kann es mit seiner Bewilligung gelöscht werden. Worauf bei Abteilung II und III sonst zu achten ist, erklärt der Beitrag Kaufvertragsentwurf vom Notar: worauf achten?.

Was der Notar tut

Der Notar ist gegenüber Käufer und Verkäufer zur Unparteilichkeit verpflichtet. Beim Vorkaufsrecht übernimmt er in der Regel folgende Aufgaben, wenn ihn die Beteiligten damit beauftragen:

• Prüfen, welche Vorkaufsrechte nach Grundbuch und Lage des Objekts in Betracht kommen, und im Vertrag darauf hinweisen.
• Anfragen bei der Gemeinde: Er teilt den Vertrag mit und bittet um eine Bescheinigung, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird (häufig „Negativzeugnis“ genannt). Diese Bescheinigung gilt als Verzicht (§ 28 Abs. 1 BauGB).
• Grundbuchsperre beachten: Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
• Fälligkeit steuern: Die Fälligkeitsmitteilung zum Kaufpreis verschickt der Notar typischerweise erst, wenn auch die Vorkaufsrechtsfrage geklärt ist.

Wie der Vollzug insgesamt abläuft, zeigt der Beitrag Nach dem Notartermin: wie es weitergeht. Die Anfrage bei der Gemeinde ist Teil des Vollzugs; was dieser kostet, steht im Beitrag Kaufnebenkosten in Hessen.

Beispiel (fiktiv): Familie Petersen kauft ein Einfamilienhaus in einem älteren Wohngebiet. Der Notar übersendet der Gemeinde den Vertrag; nach einigen Wochen bestätigt sie, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Danach verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Herr Arslan kauft dagegen eine vermietete Wohnung, die erst nach Einzug der Mieterin in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Hier besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht, aber das Mietervorkaufsrecht. Der Verkäufer teilt der Mieterin den Vertrag mit; sie lässt die zwei Monate verstreichen. Erst danach wird der Kaufpreis fällig.

Checkliste vor dem Kauf

• Steht in Abteilung II des Grundbuchs ein Vorkaufsrecht?
• Ist die Wohnung vermietet und wurde sie nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum aufgeteilt?
• Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, im Gebiet einer Erhaltungssatzung oder ist es unbebautes Bauland?
• Regelt der Vertragsentwurf, wann der Kaufpreis fällig wird und was bei Ausübung eines Vorkaufsrechts gilt?

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Vorkaufsrecht erlaubt einem Dritten, zu den vereinbarten Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten.
• Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht nur in gesetzlich bestimmten Fällen; sie muss es binnen drei Monaten nach Mitteilung ausüben. Bei Eigentumswohnungen besteht das allgemeine Vorkaufsrecht nicht.
• Mieter haben ein Vorkaufsrecht bei umgewandelten Wohnungen; sie haben zwei Monate Zeit.
• Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht wirkt gegenüber jedem Käufer.
• Der Notar fragt bei der Gemeinde an und stellt den Kaufpreis in der Regel erst fällig, wenn die Vorkaufsrechte geklärt sind.

Häufige Fragen

Muss ich als Käufer selbst etwas bei der Gemeinde beantragen? In der Regel nicht. Der Kaufvertrag beauftragt üblicherweise den Notar, die Anfrage zu stellen und die Bescheinigung entgegenzunehmen.

Was gilt für meine Kosten, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird? Das hängt vom Vertrag und vom jeweiligen Vorkaufsrecht ab; fragen Sie beim Entwurf gezielt danach.

Kann der Verkäufer das Mietervorkaufsrecht durch Vereinbarung ausschließen? Nein. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB). Der Mieter kann aber nach Mitteilung des Vertrags erklären, dass er sein Recht nicht ausübt.

Quellen

• §§ 24, 25, 26, 27, 28 BauGB [2] [3] [4]
• BVerwG, Urteil vom 9.11.2021 – 4 C 1.20
• Regierungsentwurf „Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (Baugesetzbuch-Upgrade)“, BT-Drs. 21/6588 vom 22.06.2026: Referentenentwurf BMWSB [2]
• § 577 BGB
• §§ 463, 464, 469 BGB
• §§ 1094, 1097, 1098 BGB [2]
• DNotI, Übersicht Vorkaufsrechte (Stand 20.06.2025)

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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