Grundsteuer in Hessen vor dem Bundesfinanzhof: Was Eigentümer jetzt wissen sollten

Stand: November 2026

Seit 2025 wird die Grundsteuer in Hessen nach einem eigenen Landesmodell berechnet. Ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist, beschäftigt nun den Bundesfinanzhof (BFH): Am 11. November 2026 verhandelt er mündlich über das Hessische Grundsteuergesetz. Ein Urteil gibt es noch nicht; am Verhandlungstag selbst wird der BFH nach eigener Ankündigung noch keine Entscheidung verkünden. Dieser Beitrag erklärt, worum es geht, was bis dahin gilt und wie Sie Ihre Bescheide lesen.

Was der BFH am 11. November verhandelt

Der II. Senat des BFH verhandelt um 9:30 Uhr die Rechtssache II R 12/25 zum Hessischen und um 11:30 Uhr die Rechtssache II R 15/25 zum Hamburger Grundsteuergesetz. Den Verkündungstermin will der BFH gesondert mitteilen.

Vorinstanz im hessischen Verfahren ist das Hessische Finanzgericht (Urteil vom 23. Januar 2025, Az. 3 K 663/24). Geklagt hatte die Eigentümerin eines Grundstücks mit Zweifamilienhaus gegen ihren Grundsteuermessbescheid. Laut Pressemitteilung des Finanzgerichts machte sie geltend,

• das Gesetz verstoße gegen das verfassungsrechtliche Bestimmtheitsgebot,
• es verletze den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG), insbesondere das Leistungsfähigkeits- und das Äquivalenzprinzip,
• es berücksichtige nicht, welche Infrastrukturkosten eine Kommune tatsächlich decken müsse; dem Gesetzgeber sei es nur darauf angekommen, in etwa das bisherige Messbetragsvolumen zu erreichen.

Das Finanzgericht hielt die Neuregelung für verfassungsgemäß, wies die Klage ab und ließ wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zu. Die Revisionsbegründung ist nicht veröffentlicht.

Hält ein Gericht ein entscheidungserhebliches Gesetz für verfassungswidrig, muss es die Frage dem Bundesverfassungsgericht vorlegen (Art. 100 Abs. 1 GG). Der BFH kann ein Landesgesetz also nicht selbst für nichtig erklären. Wie er entscheiden wird, lässt sich nicht vorhersagen.

So funktioniert das hessische Flächen-Faktor-Verfahren

Hessen hat von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, von der Bundesregelung abzuweichen (Hessisches Grundsteuergesetz, HGrStG, vom 15. Dezember 2021). Der Grundsteuermessbetrag richtet sich nicht nach dem Wert des Grundstücks, sondern im Wesentlichen nach Flächen und einem Lage-Faktor (§§ 4 bis 7 HGrStG):

1. Flächenbeträge (§ 5 HGrStG): Grundstücksfläche × 0,04 Euro je m², Wohnfläche × 0,50 Euro je m², Nutzfläche anderer Gebäude × 0,50 Euro je m².
2. Steuermesszahl (§ 6 HGrStG): 100 Prozent für Grund und Boden und für Nicht-Wohnflächen, 70 Prozent für Wohnflächen.
3. Faktor (§ 7 HGrStG): Bodenrichtwert der Zone, in der das Grundstück liegt, geteilt durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, hoch 0,3; auf zwei Nachkommastellen abgerundet. Liegt das Grundstück in einer durchschnittlichen Lage der Gemeinde, ist der Faktor 1,00.

Die Summe der gewichteten Flächenbeträge (Ausgangsbetrag) mal Faktor ergibt den Steuermessbetrag. Der Bodenrichtwert dient nur als Lageindikator, nicht als Wert des einzelnen Grundstücks.

Zwei Bescheide, zwei Behörden

Der Messbescheid ist der Grundlagenbescheid: Fläche, Faktor oder Zurechnung können nur über ihn angegriffen werden, nicht über den Grundsteuerbescheid (§ 351 Abs. 2 AO). Gegen den Bescheid der Gemeinde kommen nur Einwände wie ein falsch angewandter Hebesatz oder ein Rechenfehler in Betracht.

Rechenbeispiel (fiktiv)

Eine Eigentumswohnung in Bensheim mit 80 m² Wohnfläche. Das gemeinschaftliche Grundstück ist 1.200 m² groß, der Miteigentumsanteil beträgt 80/1.000, also 96 m². Angenommen wird ein Bodenrichtwert der Zone von 480 Euro und ein durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde von 350 Euro (beide Werte fiktiv).

• Grund und Boden: 96 m² × 0,04 Euro × 100 % = 3,84 Euro
• Wohnfläche: 80 m² × 0,50 Euro × 70 % = 28,00 Euro
• Ausgangsbetrag: 3,84 + 28,00 = 31,84 Euro
• Faktor: (480 / 350)^0,3 = 1,0994, abgerundet 1,09
• Steuermessbetrag: 31,84 × 1,09 = 34,71 Euro, abgerundet 34 Euro
• Grundsteuer bei einem Hebesatz von 1.000 %: 34 × 10 = 340 Euro im Jahr, also 85 Euro je Quartal

Den Hebesatz von 1.000 Prozent für die Grundsteuer B hat die Stadt Bensheim in ihrer Hebesatzsatzung für 2025 festgesetzt; nach der Hebesatzumfrage der hessischen IHKs gilt er auch 2026. Für andere Gemeinden an der Bergstraße gelten deren eigene Hebesätze.

Was bis zu einem Urteil gilt

Die Verhandlung am 11. November ändert an Ihren Bescheiden zunächst nichts:

• Die Bescheide gelten. Messbescheid und Grundsteuerbescheid sind wirksam, solange sie nicht geändert oder aufgehoben werden.
• Zahlungen bleiben fällig. Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 Abs. 1 GrStG); auf Antrag ist eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich (§ 28 Abs. 3 GrStG). Ein Einspruch hält die Zahlung nicht auf (§ 361 Abs. 1 AO); auch ein Widerspruch gegen eine Abgabenanforderung hat keine aufschiebende Wirkung (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO).
• Ein Urteil bindet zunächst die Beteiligten des Verfahrens (§ 110 Abs. 1 FGO). Was für andere Bescheide folgt, hinge vom Inhalt der Entscheidung ab.

Eine Aussetzung der Vollziehung (§ 361 Abs. 2 AO) setzt ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit oder eine unbillige Härte voraus. Das Hessische Finanzgericht hat solche Zweifel in einem Sonderfall bejaht: im Mai 2026 für ein übergroßes Grundstück im Außenbereich (Golfplatz, Az. 3 V 1420/24).

Was Eigentümer tun können

Bescheid prüfen. Unabhängig von der Verfassungsfrage lohnt ein Blick auf den Messbescheid: Stimmen Grundstücks- und Wohn- bzw. Nutzfläche, die Einordnung der Nutzung und die Bodenrichtwertzone?

Fristen beachten. Der Einspruch gegen den Messbescheid ist innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe möglich. Die Messbescheide der Hauptveranlagung sind meist längst ergangen; offene Fristen gibt es vor allem bei neuen Bescheiden, etwa nach einem Eigentümerwechsel oder Umbau.

Laufendes Verfahren. Wird ein Einspruch auf die Verfassungsfrage gestützt, über die ein Verfahren beim BFH anhängig ist, ruht das Einspruchsverfahren insoweit kraft Gesetzes (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO).

Grundsteuer beim Kauf eines Grundstücks/Hauses

Steuerschuldner ist, wem das Grundstück zugerechnet ist (§ 3 HGrStG); maßgeblich sind die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres (§ 9 Abs. 1 GrStG). Ein Eigentümerwechsel wird erst zum 1. Januar des Folgejahres durch Neuveranlagung berücksichtigt (§ 9 HGrStG). Gegenüber der Gemeinde schuldet im Verkaufsjahr daher in der Regel der Verkäufer die Grundsteuer für das ganze Jahr.

Zwischen den Vertragsparteien trägt der Käufer die Lasten ab der Übergabe (§ 446 Satz 2 BGB), laufende Lasten werden zeitanteilig verteilt (§ 103 BGB). Der notarielle Kaufvertrag regelt das üblicherweise ausdrücklich, meist ab Besitzübergang. Außerdem haftet der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die Grundsteuer seit Beginn des letzten Kalenderjahres vor der Übereignung (§ 11 Abs. 2 GrStG); die Grundsteuer ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG). Mehr dazu im Beitrag Kaufnebenkosten in Hessen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der BFH verhandelt am 11.11.2026 über das Hessische Grundsteuergesetz (II R 12/25); ein Urteil gibt es noch nicht.
• Die Vorinstanz (Hessisches FG, 23.01.2025, 3 K 663/24) hielt die Neuregelung für verfassungsgemäß.
• Bis zu einer Entscheidung gelten die Bescheide; die Grundsteuer bleibt zu den üblichen Terminen fällig.
• Flächen, Faktor, Zurechnung: Messbescheid des Finanzamts (Einspruch, ein Monat). Hebesatz, Berechnung: Grundsteuerbescheid der Gemeinde (Widerspruch, ein Monat).
• Im Verkaufsjahr schuldet gegenüber der Gemeinde meist der Verkäufer; die interne Verteilung regelt der Kaufvertrag.

Häufige Fragen

Ist die Grundsteuer in Hessen verfassungswidrig? Darüber ist nicht entschieden. Das Hessische Finanzgericht hat das Gesetz 2025 für verfassungsgemäß gehalten; der BFH verhandelt am 11. November 2026. Feststellen, dass ein Gesetz verfassungswidrig ist, könnte letztlich nur das Bundesverfassungsgericht.

Muss ich bis zum Urteil weiter zahlen? Ja. Die Bescheide sind wirksam, und weder Einspruch noch Widerspruch halten die Zahlung auf.

Wo kann ich prüfen, ob mein Faktor stimmt? Den Bodenrichtwert Ihrer Zone finden Sie bei BORIS Hessen. Wurde versehentlich die Zone eines Nachbargebiets angesetzt, kann das mit dem Einspruch gegen den Messbescheid gerügt werden.

Quellen

• BFH, Pressemitteilung Nr. 058/26 vom 15.10.2026, Terminvorschau 11.11.2026
• BFH, Im Fokus: Grundsteuer (anhängige Verfahren, Vorinstanzen)
• Hessisches Finanzgericht, Pressemitteilung „Landesgrundsteuergesetz Hessen ist verfassungsmäßig“ (Urteil vom 23.01.2025 – 3 K 663/24)
• Hessisches Finanzgericht, Pressemitteilung vom 15.07.2026 „übergroße Grundstücke im Außenbereich“ (Beschluss vom 21.05.2026 – 3 V 1420/24)
• Hessisches Ministerium der Finanzen, Anwendungserlass zum Hessischen Grundsteuergesetz (AE HGrStG), StAnz. 24/2022 S. 642
• Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) vom 15.12.2021, GVBl. S. 906
• Stadt Bensheim, Hebesatzsatzung 2025 (Grundsteuer B 1.000 v.H.)
• IHK Gießen-Friedberg, Hebesätze 2026 – Grundsteuer B und Gewerbesteuer (Umfrage der hessischen IHKs)
• §§ 9, 11, 12, 25, 28 GrStG
• §§ 351, 355, 361, 363 AO
• §§ 70, 80 VwGO
• § 110 FGO
• Art. 100 GG
• §§ 103, 446 BGB

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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