Grundbuchauszug lesen: Was in Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen steht

Stand: November 2026

Wer ein Grundstück oder ein Haus kauft, erbt oder beleihen will, bekommt einen Grundbuchauszug in die Hand. Er wirkt sperrig, folgt aber festen Regeln der Grundbuchverfügung (GBV). Wer sie kennt, kann einen Grundbuchauszug lesen und erkennt schnell, wem das Grundstück gehört und welche Rechte darauf lasten.

Der Aufbau: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, drei Abteilungen

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV).

• Aufschrift: Sie nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie Band und Blatt (§ 5 GBV). Geführt wird das Grundbuch vom Amtsgericht (Grundbuchamt), in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 GBO).
• Bestandsverzeichnis: Hier steht das Grundstück selbst: laufende Nummer, Gemarkung, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie die Größe (§ 6 GBV). Auch Rechte des Eigentümers an Nachbargrundstücken, etwa ein Wegerecht, werden hier vermerkt (§ 7 GBV).
• Abteilung I: der Eigentümer, bei mehreren Eigentümern auch das Gemeinschaftsverhältnis, etwa „je zur Hälfte“, und die Grundlage der Eintragung: Auflassung, Erbschein, Testament oder Zuschlagsbeschluss (§ 9 GBV).
• Abteilung II: alle übrigen Belastungen, Verfügungsbeschränkungen und Vormerkungen zum Eigentum (§ 10 GBV).
• Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden mit ihrem Betrag (§ 11 GBV).

Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen

Rechte in Abteilung II bleiben bei einem Verkauf grundsätzlich bestehen, wenn sie nicht gelöscht werden. Typische Eintragungen:

Im Grundbuch steht der Inhalt eines Rechts meist nur in Kurzform. Für die Einzelheiten wird auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen (§ 44 Abs. 2 GBO), die bei den Grundakten liegt. Wie breit ein Wegerecht ist, ergibt sich oft erst aus dieser Urkunde; auch sie kann mit berechtigtem Interesse eingesehen werden (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO). Mehr dazu in den Beiträgen Wohnrecht auf Lebenszeit und Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf.

Abteilung 3: Grundschuld und Hypothek

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte, mit denen Kredite gesichert werden. Bei einer Grundschuld ist aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme zu zahlen (§ 1191 BGB); sie setzt anders als die Hypothek keine Forderung voraus (§§ 1113, 1192 Abs. 1 BGB).

Grundsätzlich wird ein Brief erteilt, das kann aber ausgeschlossen werden (§ 1116 BGB, für die Grundschuld über § 1192 Abs. 1 BGB). Steht „ohne Brief“ im Grundbuch, ist es ein Buchrecht; sonst gibt es einen Grundschuldbrief, der etwa für eine Löschung vorgelegt werden muss. Was gilt, wenn er verloren ist, erklärt der Beitrag Grundschuldbrief verloren.

Rang, Veränderungen und rote Unterstreichungen

Die Reihenfolge der Rechte entscheidet über ihren Rang. In derselben Abteilung gilt die Reihenfolge der Eintragungen; zwischen Abteilung II und III hat das Recht mit dem früheren Eintragungsdatum Vorrang, bei gleichem Datum besteht Gleichrang (§ 879 Abs. 1 BGB). Abweichende Rangbestimmungen müssen eingetragen sein (§ 879 Abs. 3 BGB).

Neben den Haupteintragungen haben Abteilung II und III eigene Spalten für Veränderungen und Löschungen (§ 10 Abs. 5 und 6, § 11 Abs. 6 und 7 GBV). Gelöscht wird ein Recht durch einen Löschungsvermerk (§ 46 Abs. 1 GBO). Die gelöschte Eintragung wird rot unterstrichen oder rot durchkreuzt (§ 17 Abs. 2 GBV); in Abteilung I werden die Angaben zum früheren Eigentümer rot unterstrichen (§ 16 GBV). Rot unterstrichen heißt: nicht mehr gültig.

Fiktives Beispiel: ein Muster-Auszug

Fiktiv und vereinfacht. Rot unterstrichene Eintragungen sind gelöscht.

Aufschrift: Amtsgericht Musterstadt, Grundbuch von Musterhausen, Blatt 1234 (fiktiv)

Bestandsverzeichnis

Abteilung I – Eigentümer

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

Abteilung III – Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden

Lesehilfe: Erika Muster hat geerbt; der frühere Eigentümer ist gerötet. Das Fahrtrecht des Nachbarn bleibt bei einem Verkauf bestehen und hat wegen des früheren Datums Vorrang vor der Grundschuld Nr. 2. Die Vormerkung zeigt einen geschlossenen Kaufvertrag. Die Grundschuld Nr. 1 ist gelöscht, die Grundschuld Nr. 2 besteht noch. Wie ihre Löschung abläuft, beschreibt der Beitrag Grundschuld löschen.

Wer erhält einen Grundbuchauszug – und was kostet er?

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Einsicht und eine Abschrift erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO). Eigentümer können das in der Regel ohne Weiteres; bei anderen Personen prüft die Stelle den Einzelfall.

Einen Grundbuchauszug anfordern können Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts oder bei einem Notar. Notare dürfen demjenigen, der ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 GBO darlegt, den Inhalt des Grundbuchs mitteilen, auch durch einen Grundbuchabdruck (§ 133a Abs. 1 GBO). Einen automatisierten Online-Abruf lässt das Gesetz nur für bestimmte Stellen mit Genehmigung der Landesjustizverwaltung zu, etwa für Gerichte, Behörden, Notare und dinglich Berechtigte (§ 133 Abs. 2 GBO).

Als Datei: 5 € bzw. beglaubigt 10 € (KV 17002/17003, 25212/25213 GNotKG). Beim Notar kommt Umsatzsteuer hinzu (KV 32014). Für die bloße Einsicht mit Mitteilung des Inhalts kann der Notar 15 € berechnen; diese Gebühr entsteht nur, wenn die Tätigkeit nicht mit einem gebührenpflichtigen Geschäft zusammenhängt (KV 25209 GNotKG).

Der Grundbuchauszug beim Immobilienkauf

Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung sieht der Notar vor der Beurkundung das Grundbuch ein. Der Kaufvertragsentwurf regelt dann, welche Rechte aus Abteilung II und III der Käufer übernimmt und welche Grundschulden gelöscht werden. Danach wird in der Regel die Vormerkung eingetragen, später der Käufer in Abteilung I. Mehr dazu in den Beiträgen Ablauf Immobilienkauf beim Notar, Notarvertrag-Entwurf prüfen und Grundbucheintrag nach dem Notartermin.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV).
• Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht oder Vormerkung, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken.
• Der Rang richtet sich nach Reihenfolge und Eintragungsdatum (§ 879 BGB).
• Rot unterstrichene Eintragungen sind gelöscht.
• Einen Auszug erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, beim Grundbuchamt oder beim Notar; ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro.

Häufige Fragen

Was steht in Abteilung 2 des Grundbuchs? Alle Belastungen außer Grundpfandrechten, etwa Wohnungsrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrecht oder Reallast, dazu Vormerkungen und Vermerke wie der Sanierungs- oder Zwangsversteigerungsvermerk.

Was bedeutet „ohne Brief“ in Abteilung 3? Es handelt sich um ein Buchrecht; ein Grundschuld- oder Hypothekenbrief wurde nicht erteilt. Fehlt der Zusatz, existiert ein Brief, der für eine Löschung benötigt wird.

Kann ich einen Grundbuchauszug online abrufen? Den automatisierten Abruf erlaubt das Gesetz nur bestimmten Stellen wie Gerichten, Behörden und Notaren. Sonst beantragen Sie den Auszug beim Grundbuchamt oder beim Notar.

Quellen

• §§ 4–11, 16, 17 GBV (Aufbau des Grundbuchblatts, Rötungen)
• §§ 1, 12, 44, 46, 133, 133a GBO (Grundbuchamt, Einsicht, Bezugnahme, Löschung, Abruf, Notar)
• § 879 BGB (Rangverhältnis)
• §§ 883, 1018, 1030, 1093, 1094, 1105 BGB (Vormerkung, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Reallast)
• §§ 1113, 1116, 1191, 1192 BGB (Hypothek, Brief, Grundschuld)
• § 143 BauGB (Sanierungsvermerk)
• § 19 ZVG (Zwangsversteigerungsvermerk)
• GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Nr. 17000–17003, 25209–25213, 32014

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

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